雪松控股30亿建西南总部幕后

近期召开的成都TOD商业发展大会,有一条新闻引起了成都财经圈金哥哥的注意:雪松控股集团签约投资成都市成华区东客站TOD合作项目。

在谈雪松控股之前,我们先来了解下什么是TOD(Transit Oriented Development)。

国内的城市布局有几种,一种是武汉那类,天上掉下来摔出了武昌、汉口、汉阳三镇;重庆是升级版,落地时没控制好,摔了个稀碎,全城各处是中心。

第二种是地理空间局促,只能利用地形发展,比如沿海的深圳和深处内陆的兰州,都是发展成了一个长条形。

第三种,属于家大业大型,拥有大块的平坦土地,可以任性的“摊大饼”般发展,譬如北京和成都,修完这环,还有那一环。

饼,越摊越大,交通就跟不上了,然后成都近几年开始玩了命般的修地铁。随性的成都人,自然也喜欢坐地铁,于是成都便以全国排名第8的运营里程、单日最高客流量,硬生生挤到了全国第5,前四名分别是北上广深。

这么大的人流量怎能浪费?大概从2018年下半年起,成都地铁开启TOD模式的声音骤然增多。

先看下TOD模式是什么。官方定义就不说了,金哥哥只讲几个要点,首先要以公共交通站点为基础,可以快速融入到城市公共交通网;其次是涵盖商业、工作、居住等用途在内的多功能混合体。

一句话,在那里,要啥有啥,想干啥能干啥。吃喝住行娱,一站解决。

要知道,TOD项目已经成为了各家房企争夺的焦点,目前共有万科碧桂园、保利、招商蛇口等20余家房企开始涉足TOD开发模式。

甚至是川内房企领地也要“抢滩”,而成都东客站作为全国第六大的交通枢纽,人流、区位优势自不必说,雪松控股又是什么背景?为何会拿下这样一个大单?

成都东客站TOD引入雪松控股时,引来不少本土媒体报道,要点全部指向“世界500强”。

2018年的榜单,恒大总部变更成了深圳,广州痛失一员悍将,此时却雪松控股顶了上来。

号称“广州第一民企”的雪松控股,实际控制人为“70后”广州人张劲。在一份内部讲话中,据张劲自述,其第一桶金来源于资本市场,“不是因为家里和手里的内部股后来陆续上市的收益,根本不可能有后来的君华,现在的雪松。”

后来,深交所、上交所挂牌,张劲手里的内部股有部分上市,从中获得了创业的第一桶金。从资本市场退出的张劲,转身投向了房地产的怀抱,时值1997年香港回归。

香港的回归带动了内地房地产行业的腾飞,广深地区可谓“近水楼台先得月”。回到家乡广州的张劲,创办了广州君华经济发展有限公司,攻入房地产领域,这便是君华集团的前身。

3年后,君华集团地产业务起步,2000年君华的江南世家清漪园别墅项目开盘。2008年金融危机后,君华集团又参股了广州农村商业银行和广州银行。

到2016年时,雪松控股实现营收1570亿元,位列中国民企500强排行榜第16位,蝉联广州民企营收规模之首,2017年营收更是突破2210亿元。

张劲投资房地产,也控股了中国本土第一家风投——深圳中小企业创业投资有限公司。2018年10月,张劲以380亿元位居2018年胡润百富榜第62位。

雪松控股官网显示,公司旗下拥有供通云供应链集团、化工集团、文化旅游集团、君华地产集团、社区生态运营集团和金融服务集团等六大产业集团。

几乎在营收破千亿的同时,雪松控股先是2016年以48亿元要约收购化工企业齐翔腾达,登陆资本市场;2017年又以42亿元控股希努尔,公司一度成为资本市场关注的焦点,自此声名鹊起。

2018年,雪松更是受让了位于南昌的中江信托71.3%股权,这部分股权原本归属于“明天系”,而该笔交易业内揣测总价超过百亿。

张劲在上述讲话中,曾经做出过这样一番感慨——

“从外界来看,看到的都是企业的高光时刻、风光时刻,但谁又能注意到这背后的至暗时刻,甚至绝望时刻?

其实做大的民营企业家都差不多,表面上看起来风光无比,但有多少个不为人知的夜不能寐,有多少次深更半夜闪过从天台上跳下去算了的念头。”

对于雪松能够走到今天,张劲将其归结为“挺住就是一切”。

还有一个有意思的细节是,有人跑到雪松去面试,最终得出该企业的用人标准是“要能熬住”。

成都成华区,现有规划轨道交通线网14条、站点58个,其中(TOD评级项目分类):城市级站点1个(成都东客站),片区级站点2个(龙潭商务区站、理工大学站),组团级、一般级站点55个。目前,已完成47个TOD轨道站点方案审查。

成都东客站无疑是最为重要的一个。

今年1月,成华区委经济工作会还提出,邀请国际顶级的设计团队参与设计,并积极推动两侧“已出售、东客站未开发”或“开发初期”的产业项目预留地下空间接口设置,实施连片开发建设。

如此重要的城市级站点,缘何会被雪松控股拿下?

实际上,随着雪松控股近几年的突飞猛进,公司早成了各地政府招商引资的重点对象。2018年8月,成华区政府便与雪松控股签署了战略合作框架协议。

根据协议,雪松旗下大宗商品供通云供应链集团将在当地设立区域总部,预计年销售额100亿元以上,同时逐步布局区域物流、仓储、码头等供应链资产;雪松旗下文旅集团也将同步进军成都,开发文化旅游项目。

另有消息称,目前雪松控股集团已在成华注册西南总部,注册资金30亿元。二者合作的文化旅游项目,则涉及大熊猫繁育研究基地,以及北湖风景区、龙潭湿地等区域。

卧榻之旁,岂容他人鼾睡。后面,这才有了雪松控股投资成华区东客站TOD合作项目的一幕。

实际上,雪松控股正在通过“地铁上盖物业”模式,抢占优势区位。

在拿下成都东客站TOD大单后,金哥哥观察到,3月25日雪松控股子公司香雪控股,便再次以8.36亿元底价拿下广州市黄埔区的一块商业兼容商务用地。

该地块毗邻广州地铁6号线香雪站。按照土地出让要求,香雪控股需就香雪项目配建不小于1000┫的下沉广场,地下协同开发空间面积宜设置为800┫至1500┫。同时,还需规划设计空中连廊,跨越城市主干道以及地块西侧红线外区域,以连接商城、办公等建筑及公共服务设施。

从这一描述来看,这不就是广州香雪站的TOD项目么?

符合城市发展规律的TOD模式,被视为房地产的新蓝海,预计未来将有5万亿元的市场。

不过金哥哥要提醒的是:进入TOD和成功做成TOD项目的中间,隔了几道不小的难关。

首先,各方利益叠加的复杂性,轨道本身属于轨交公司,轨道周边的土地等资源属于政府,而开发商又投入了建设资金,三个主体之间的利益平衡并不简单。

其次,虽然雪松控股在金融领域布局深厚,但TOD项目开发周期长,空间叠加、业态叠加的复杂性,需要其做好打持久仗的心理准备。

最后,各地政策不一,TOD项目受政策波动影响较大。

至于,未来东客站TOD项目能够建成什么样,让我们拭目以待吧。

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