近期，REITs市场正经历一场引人关注的撤回潮，这一现象背后隐藏着复杂的市场动态与企业决策逻辑，对REITs市场的长远发展有着深远影响。
自2026年1月以来，REITs市场撤回动作频繁。1月24日，建设银行公告撤回建信住房REITs的申报；同日，富国首创水务REIT也撤回了新购入资产的审批。1月23日，深交所公募REITs信息平台显示，万纬仓储物流REITs和金风新能源REITs状态更新为终止（撤回）。更早的1月19日，电子城公告撤回其公募REITs的申报。如此密集的撤回动作，在REITs市场掀起波澜。
企业撤回REITs申报，首先源于自身的发展规划与运营需求。富国首创水务REIT的原始权益人首创环保公告称，经与基金管理人充分沟通，因规划调整，由基金管理人决议提交终止审核申请。金风科技（金风新能源REITs原始权益人的母公司）则表示，为进一步整合项目资源，优化运营管理，于2026年1月16日决定终止本REITs项目申报发行工作。建信住房REITs同样是因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”而撤回申报。这些案例表明，企业在面对市场变化和自身发展战略调整时，会灵活选择撤回REITs申报，以更好地配置资源、提升运营效率。
从发行数据来看，REITs市场发行景气度下降是促使企业撤回的重要因素之一。回顾过往，2021年新发行上市的公募REITs产品有11只，发行规模合计达到364.13亿元；2022年新发行13只，规模合计419.48亿元；2023年新发行5只，规模达170.92亿元；2024年新发行29只，规模合计655.17亿元。然而，2025年只发行了20只REITs，发行规模仅407.81亿元，较2024年明显缩水。市场发行规模的萎缩，反映出投资者对REITs产品的热情有所降温，企业在这种情况下选择撤回申报，或许是出于对市场风险的谨慎考量。
发行的景气度是与REITs市场的价格走势密切相关的。据中证REITs全收益指数，2024年1月10日，指数从近几年来的最低点795.88点，持续爬升到2025年6月20日1124.63点后，便开始长达近半年之久的下滑，直至2025年年初才有所企稳。
据wind数据，2024年全年，中证REITs全收益指数上涨了13.92%，而2025全年只有3.60%，这与当年发行数量和金额的高低基本吻合。
2024年REITs市场的回暖，也是得益于降准降息、A股市场萎靡等外部因素，以及REITs产品的稳定分红和价格处于洼地等内部因素。
但2025年的降准次数较2024年少一次，而且，在A股924行情过后，沪指从3000点下方起步，目前已涨至4000点出头，在1月15日央行进一步下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点后，沪指有望冲击5000点。
沪指与中证REITs全收益指数呈现较强的负相关关系，当A股较为景气时，往往会虹吸REITs市场本就不多的流动性，持续走高的沪指对2026年中证REITs全收益指数构成了巨大压力。
企业撤回行为不仅与自身因素有关，还与整个REITs市场的表现密切相关。当市场整体走弱时，新发行的REITs产品估值面临压力，个别非热门产品甚至会在首次上市后不久遭遇破发。如中信建投沈阳国际软件园REIT，11月7日下跌1.64%，报收3.6元，跌破发行价。破发现象不仅降低了投资者对后续扩募的信心，也影响了企业的融资计划和市场预期，进一步促使企业谨慎对待REITs申报。
2025年12月31日发布的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs)规则适用指引第4号——审核程序(试行)》和《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序(试行)》，其中提到，管理人主动要求撤回申请的，交易所可以终止审核。另外，管理人主动要求中止审核且理由正当，交易所也可以中止审核，但中止审核的期限不超过3个月。
这一政策为申报公募REITs的企业提供了灵活选择的空间。当市场行情不佳时，为保护投资者利益，可主动撤回申请；待市场行情好转并稳定，或者完成“进一步整合项目资源，优化运营管理”等工作后，企业再次申报公募REITs。
天风证券的研报也认为，这种集中撤回的现象，与沪深交易所发布的新版“审核程序指引”密切相关。这一落地于去年12月31日的新规，首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。
相关从业人士公开表示，新规实施后，在申报前需要强化尽调，保证财务数据有效性以及项目的合规性，这些都需要提前好好规划，避免因材料问题导致终止。此前部分项目存在“先申报再完善”的模式，新规明确审核底线后，申报材料质量要求显著提升。
从短期来看，集中撤回现象可能会给市场带来一定的阵痛。一方面，投资者可能会对 REITs 市场的稳定性产生担忧，影响市场信心；另一方面，已申报项目的撤回可能会打乱企业的融资计划，对企业的资金安排造成一定压力。然而，从长期来看，这一现象有利于保护原始权益人和二级市场投资者的利益，有助于公募 REITs 市场的长期发展，给原始权益人调整的空间，也给二级市场投资者逐步适应市场走向的变化。
从长期来看，撤回潮不仅有利于整体市场的健康发展，对已上市REITs产品也会产生一定影响。在市场整体氛围不佳的情况下，已上市REITs产品的价格可能会受到压制，交易活跃度下降。投资者可能会更加谨慎地对待已上市REITs产品，导致其流动性降低。然而，对于一些优质的基础设施项目，其稳定的现金流和分红能力仍然具有吸引力，长期来看，市场走弱可能会为投资者提供更好的买入机会。
