关于住建部等六部门联合发文加强轻资产住房租赁企业监管意见的解读

4月26日,住建部等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,内容包括七方面的监管措施。

关于住建部等六部门联合发文加强轻资产住房租赁企业监管意见的解读

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对此分析指出,《意见》中较为重点的包括以下几点:

第一,加强从业管理方面,提出了明确从事住房租赁经营的企业和转租10套(间)的自然人,应当依法办理市场主体登记,取得营业执照,其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样,并在开展经营前向住房和城乡建设部门推送开业信息,并由住建主管部门向社会公示。

这就避免了一些挂名其他类型的企业从事租赁业务的现象,进一步规范了参与主体,对一些钻漏洞的现象加强监管,保证将从事长租公寓业务的主体纳入到监管范围之内。

第二,规范住房租赁经营行为方面,较为重点的是提出了住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理,并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月;除市场变动导致的正常经营行为外,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

该条政策针对长租公寓机构存在的“长收短付、高进低出”的经营方式,通过限制租赁企业单次收取租金的周期,避免长租公寓机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营,并形成租金池的现象,有利于促进租赁市场的健康发展。

第三,开展住房租赁资金监管方面,住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户,向所在城市住房和城乡建设部门备案,并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

通过开设唯一的资金监管账户,将收取的租金、押金等纳入监管之下,避免长租公寓机构由于资金问题可能产生的卷款跑路等现象,保障了租户和房东的权益。开设资金监管账户的规定此前已经在成都、南京等城市推出,本次提出这样的政策也就意味着未来可能会在全国范围内落实这样的规定,对于租赁资金监管具有重要意义,是规范租赁市场的重要举措。

第四,禁止套取使用住房租赁消费贷款,提出住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同,不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

该条内容直指租金贷,租金贷的不合理使用成为长租公寓爆雷的一个重要诱因,政策对于此前一些长租公寓机构诱导租户使用租金贷的现象进行了明确禁止。

第五,合理调控住房租金水平,住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。加强住房租赁市场租金监测,密切关注区域租金异常上涨情况,对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

这是本次政策值得关注的一点,政策提出加强租金监测,并定期公布租金信息,密切关注租金异常上涨等情况,这就意味着,将租金纳入到系统监管之下,一旦发现异常变动将会立即采取措施稳定租金,对于城市稳租金具有重要意义。

陈霄表示,整体而言,近两年来长租公寓行业频频出现爆雷、跑路现象,严重影响了租户和房东的权益,对于租赁市场的健康稳定发展造成了不良的影响,基于这样的背景,本次六部门联合发文加强租赁市场监管,进一步强调了今年工作的重点方向。

本次政策出台由六部门联合发布,足见其力度和重视度,政策全方位从租赁市场参与主体到租金水平进行了全面的管控,有利于促进长租公寓行业健康稳定规范发展,同时也促使长租公寓企业将未来的重点放在精细化运营上,提升服务水平和运营能力,方能获得长远发展。

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