千亿禹洲,成都3年3项目深陷去化难,赔本赚吆喝

如今,禹洲·晏山河项目已经开盘一年有余,截至目前还剩余37套房源待售,去化率刚达到8成。

来源:双面成都

近来,千亿房企禹洲集团大有风雨欲来风满楼之势。

抵押总部换贷款急寻美元债展期

去年底,网传其将位于深圳的总部大楼抵押给了某银行,以换取11亿元的贷款。

接着是甩卖物业,1月5日,禹洲集团作价10.6亿将旗下禹洲物业服务卖给华润置地万象生活。

1月12日,禹洲集团发布公告,恳请债权人交换年期较长的新票据以避免违约。

据统计,目前禹洲集团共存续14只美元债,存续规模57.27亿美元,其中一年内到期规模有7.12亿美元。与此同时,禹洲境内债目前存续债券7只,存续规模为75.43亿元,今年内将有65亿元债券到期或回售。

据此,有人会疑惑,区区7.12亿美元的债务就难倒了销售规模达到千亿的禹洲集团。其实其更大的债务问题来自流动负债。

千亿禹洲,成都3年3项目深陷去化难,赔本赚吆喝
传被抵押的禹洲深圳总部大楼

资料显示,截至2021年二季度末,禹洲集团总资产为1786.98亿元,总负债1387.67亿元,流动负债有898.07亿元,主要为其他应付款,净资产399.32亿元,资产负债率77.65%。

也就是说,应付款及有息负债(美元债、境内债)多重债务交织压力下,禹洲集团目前流动性已经面临较大的压力。因此,其不得不抵押总部大楼、美元债寻求展期。

2021全年销售1050.19亿 有多少水分?

事实上,债务危机爆发前,凭借着高杠杆,禹洲集团的销售规模得到了快速增长。2020年实现合约销售1049.67亿元,迈入“千亿俱乐部”。

1月11日,禹洲集团发布2021年全年未经审核营运数显示,全年累计销售金额为1050.19亿元,累计销售面积为529.4万平方米。需要指出的是,2021年的销售业绩是在对2020年上半年财报大势“修正”后获得的。

2021年半年报发布时,禹州集团主动对2020年半年报进行了修正。修正后其2020年上半年的收入由140.07亿元缩水为20.18亿元;毛利由32.76亿元变更为0.46亿元;期内利润由盈利15.51亿元变为亏损2.27亿元。

即使这样,2021年禹洲集团的销售业绩也仅仅完成了目标金额1100亿的95.47%,业绩仅同比微增0.05%。但有了2020年半年报的水分,2021年的数据背后,又有多少水分?

3年3项目深陷去化难、赔本赚吆喝

2019年5月16日,禹洲集团以18400元/㎡的楼面地价、134.39%的溢价,竞得锦江区三环内侧面积约24.3亩的纯住宅地块,以地王之势正式进入成都市场。

当时,时任禹洲地产执行总裁许珂在接受媒体采访时表示,虽然该地块面积不大,但它不是禹洲在成都市场的试水,而是战略性进入成都楼市的开端,希望三年之内的保底目标,是在成都做到50个亿以上,并且2019年争取在成都有3-5个项目能够落地。

但,这一目标的完成目前已经落空,到2021年禹洲集团也仅仅在成都落地了3个项目。

拿下地王后,禹洲集团很长一段时间未能在成都市场斩获新地块,直到2020年4月16日,才在邛崃收获一宗约23.73亩的住宅兼容商业地块。

2020年7月,禹洲集团联合爱普地产,以总价约78.47亿港元收购了“神盘”南城都汇剩余地块,收购后项目改名为山河玖璋。据悉,被收购时该项目还剩余约100万平米待开发,约为6750套房源。

然而上述3个项目表现也不尽如人意。三圣乡地王随后被禹洲集团命名为禹洲·晏山河。据禹洲集团成都公司微信号阐述,项目特聘汤臣一品御用团队等做整体规划、装修方面选用国际知名精装品牌等,以匹配当代名仕的生活理想。

2020年10月30日,禹洲·晏山河取得预售,192套房源以均价33500元/㎡出售,装标4199元/㎡,参考总价457万~682万元。项目开盘仅去化25套,首开去化率仅约13%。

千亿禹洲,成都3年3项目深陷去化难,赔本赚吆喝
透明房产网显示的禹洲·晏山河目前尚未备案销售的房源

如今,项目已经开盘一年有余,透明房产网数据显示,截至1月13日,禹洲晏山河还剩余37套房源待售,去化率刚刚达到8成。

如果说,一号作品只是销售缓慢,还在正常销售的话,那么与爱普地产联合收购的南城都汇项目,则将是侧头侧尾的“失败”案例。

按照住建部的要求,收购土地审批备案价只能按照当初拿地价格进行计算,不能按照收购价格计算。因此,南城都汇剩余地块销售价格需要参考项目前期销售价格,即清水价销售区间12000-16000元/㎡。而按照收购价格计算,禹洲集团的收购建面单价约16000元/㎡。

去年6月,南城都汇迎来被收购后的首次开盘,清水均价约1.55万/㎡,销售价格还不及收购价,项目成为彻底赔本赚吃喝的买卖。

如今,禹洲集团层面面临严重的流动性危机,如何渡过危机还需看他们如何运作。不过,即使熬过了债务危机,行业下行,其在成都似乎再难实现当初的“豪言壮志”了。

本文转自双面成都,内容可能有删改,文章观点不代表天府财经网立场,转载请联系原作者。

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