复盘蛋壳危机:三因素叠加暴露长租公寓商业模式的脆弱性

今年以来,多家长租公寓机构接连“爆雷”,资金链断裂、跑路等现象屡出不穷,而近日刚在美股上市不久的蛋壳公寓危机进一步升级,被推上风口浪尖。

复盘蛋壳危机:三因素叠加暴露长租公寓商业模式的脆弱性

被传出公寓断网、租户被下逐客令、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息后,11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”。随后,有媒体爆出蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包括租户、供应商、保洁等多方主体,甚至爆发了肢体冲突。

由于蛋壳公寓无法支付房东租金,导致租户被驱赶,大批租户在寒冬中无处可归。由蛋壳公寓引发的一系列问题还在进一步发酵,蛋壳公寓的困境不仅仅是蛋壳自身的遭遇,更暴露了整个长租公寓行业的隐患,及时完善相关监管规范迫在眉睫。

疫情催发长租公寓商业模式的脆弱性加速暴露

1、长租公寓商业模式的脆弱性:长租公寓“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险,以较高的租金从房东手中收取房源再以较低的租金出租,并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期,这种模式的后果是一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂,则只能将矛盾转嫁给房东和租客。

加之目前长租公寓引入“租金贷”的模式,为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构,一旦租赁市场不景气或者新增租户减少的情况下,长租公寓机构将会面临资金问题。

2、过度追求规模。部分机构为了提高市场占有率,存在盲目扩张等现象,而本身出租能力低、运营能力不足,尤其是资本市场发生重大变动时,可能出现出租率下降,导致现金流难以抵御市场风险。

3、疫情成为长租公寓“爆雷”的催化剂,长租公寓存在着投入成本高、租金回报率低、回报周期长的特点。突发的疫情导致长租公寓出租率显著下降,空置率上升,最终导致长租公寓现金流紧张。

未来行业监管逐步落实,精细化运营成为导向

面对近期来长租公寓“爆雷”、跑路等现象,日前已有杭州、重庆、成都、西安、深圳、厦门等地专门发布通知,对租赁市场加强资金监管,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管,并对“稳租金”提出相关的规定。

这是政府机构针对长租公寓近期“爆雷”现象频出做出的积极反应,表明了政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心,同时也将“稳租金”作为调控的一个重要方向。

从长租公寓机构本身来看,随着行业集中度不断提升,加之疫情的冲击下,这种野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境,未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路,对机构的运营能力提出了更高的要求,在服务水平和产品设计等方面都面临着创新和提高,行业将向着更加精细化、规范化的方向发展。

租户应冷静应对,积极维权

自11月中旬以来,在蛋壳公寓爆发破产危机后,陆续出现租户被房东驱赶的现象,虽然蛋壳公寓已经发布消息辟谣破产传闻,但是在爆发资金危机,房东未收到机构支付租金款项的情况下,只能对租户通过断水断电、换锁等方式进行驱赶。大批蛋壳公寓租客在寒冬时节无家可归,造成的社会影响持续发酵。

对于租客来说,不要过于惊慌失措,保持冷静的心态,首先可以与机构协商解决方式,在寻求无果的情况下,也可以积极运用法律途径维权。在遭遇房东驱赶时,租户可以通过司法程序维护自身的合法权益。

在由于平台责任导致租户无法继续承租导致的损失,租客可以要求平台方承担损失和相关赔偿;即使公司破产也可以在未来的破产清算流程中依法按照比例获得赔偿。(作者:诸葛找房数据研究中心分析师陈霄)

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