300亿港岛豪宅再遇“野蛮人”,龙光合景上岸渐远

一旦相关债权易主,将不仅令其失去了项目将近300亿的销售收益,更可能影响债务重组的进程。

龙光、合景泰富合作开发的香港豪宅项目凱玥THE CORNICHE再度被资本盯上。

近日,另类投资管理公司Ares Management已正式向汇丰银行为首的银团提交了一份收购提案,有意接手该项目价值102亿港元的三分之二债权。

Ares Management(锐盛投资,纽约证券交易所代码:ARES)是一家全球领先的另类投资管理公司,投资范围涵盖信贷、私募股权、房地产、基础设施等各大另类资产类别。截至 2023 年 12 月 31 日Ares的全球管理规模高达 4190 亿美元,市值超过400亿美元。就在近期,万达商管最新完成的600亿融资中也有Ares的身影。

这不是凱玥THE CORNICHE第一次面对“野蛮人”来敲门。就在去年,李嘉诚旗下长江资本控股(CK Asset Holdings)就曾对该项目大部分债权发起过收购要约,不过最终这笔交易走向破裂。

对龙光、合景泰富而言,一旦相关债权易主,将不仅令其失去了项目将近300亿的销售收益,更可能影响债务重组的进程。

百亿贷款再迎新买家

事件的焦点在于由“汇丰+渣打+工银亚洲”银团提供的价值102亿港元贷款。

这亦需再次提及该笔贷款发生的背景:2017年,龙光、合景泰富联合以创纪录的169亿港元,击退长实等13家开发商,拿下了港岛南区鸭脷洲利南道宅地,并在该地块上打造了凱玥THE CORNICHE,定位为半山海景豪宅。Corniche意为“沿着山崖的滨海道路”,常被用作豪宅项目案名命名,不难看出两家公司对该项目的看重。

而后,2019年,龙光与合景泰富以凱玥THE CORNICHE项目作为抵押,向以汇丰为首的银团贷款了102亿港元,用于项目开发。

据了解,这笔贷款由龙光和合景泰富出资各50%的合资公司—麒湾(香港)投资有限公司筹集,分为67.2亿港元定期贷款以及38.55亿港元循环信贷。自2019年开始发放,共五年期,将于今年8月25日到期。

然而,2022年以来,龙光与合景泰富相继债务违约,该笔价值102亿港元的抵押贷款也被纳入两家公司的境外债务重组范围内。

在两家房企均存在偿债风险的情况下,作为债权方,汇丰为首的银团将面临两大抉择,相信房企顺利销售回款偿债,或者选择提前套现离场。显然,银团选择了后者。

这并不难理解。该项目自2018年开始动工建设,直至2023年1月方正式推出市场。众所周知,此时的楼市正值低迷期,更何况凱玥THE CORNICHE推售的产品均为“千尺大宅”,套均售价上亿港元。

据了解,凱玥THE CORNICHE项目包含6座住宅大楼,可售单位仅295套,实用面积约1340-9663平方呎(约124-898平方米),主要户型为三房、四房,另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

随着中国经济增长放缓,愿意出手购买的中国富裕买家越来越少。公开资料显示,自 2023 年以来,该项目仅售出了5个单位。销售的平淡,自然令银团对两大开发商的偿债能力失去信心。

作为项目的最大话事人和债主,银团积极寻求有意向的买家。2023年中,第一位潜在买家浮出水面——长江资本控股(CK Asset Holdings)主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益。

该笔意向收购很快就遭到龙光、合景泰富的联合反对,并一度公开“控诉”长江“趁火打劫”,企图阻止相关交易的完成。

项目谁说了算?

龙光、合景泰富反对的原因很简单。

彼时正值龙光与债权人进行债务谈判的关键期,龙光有意在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金,凱玥THE CORNICHE就是其中之一。一旦项目债权易主,必然给谈判带来重大不确定性。

曾有分析人士就此表示,银团想出售给谁,没人能阻止,但龙光和合景泰富想做增信,一旦长实接手,就必须经过长实的同意,这有可能导致失去优质项目的增信。

更为糟糕的是,在两家房企还不上钱的时候,债权人有可能把抵押物收走,再正常开发出售,再把余额还给龙光和合景泰富,这也意味着,龙光和合景泰富不仅将失去可实现长期销售升值“造血”的项目,更有可能亏掉约66亿港元的买地资金。

要知道,凱玥THE CORNICHE的估值达到300亿港元。如果失去该项目,势必大大削弱两家公司的底层资产规模,甚至给保交付带来深层的压力。

最终,也一如龙光和合景泰富所愿,该笔交易告吹,但原因跟该两家公司的反对无关。

据知情人士透露,交易破裂主要系CK Asset要求比预期更高的折扣,而且此次交易中,仅汇丰等少数银行有意出售项目,银团中多数银行暂无出售计划。

然而,随着时间的流逝,两家公司的债务重组并未见太多进展,且销售情况并未见好转,更难言回款偿债。一系列综合因素下,反而让银团出售项目的意向更为一致。

据知情人士透露,在最初的提议中,Ares为银团贷款提供每股95美分的价格,但未最终确定。该人士更补充道,相关银行已举行会议讨论潜在交易,预计还需要数月时间才能完成。

或许是眼见回天乏术,加上贷款面临到期,此次两家公司似乎放弃了上岸的最后一丝念想,至少至今仍未见有任何公开抵抗的动作。

至于Ares Management,如果此笔交易能顺利完成,其将仅用约60亿港元即可撬动起300亿货值,这实属一宗相当“值”的买卖,尤其是香港楼市回温的当下。

据美联物业数据,自2月底撤辣以来,香港楼市气氛逆转,释放积压已久的购买力,一二手成交量皆大幅急升。

一手房方面,全新盘以吸引价推出,加上货尾销售速度快,带动3月一手成交量创新高。3月份,全港一手成交量共录约4156宗,较2月的268宗急升约14.5倍,创自2013年实施一手住宅物业销售条例后新高。

就在近日,李嘉诚旗下长实集团与港铁合作的黄竹坑站港岛南岸Blue Coast3B期正式推售,随即去化96%收金近75亿港元,当中近三成为内地买家。这多少为凱玥THE CORNICHE的推售创造了好时机。

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