开发商销地逃债,业主失楼欠巨债 地产“秋菊”讨公道

34万元按揭买的2套酒店式公寓烂尾、土地被注销,却倒欠银行84万元巨债。

来源:地产大咖联盟

3.15前夕,王蕾依然为着她20年前买房遭遇不公平的事作着抗争。

2001年底,她因为看到《广州日报》上刊登的对标碧水湾的露天温泉度假山庄的广告,认购了新温泉山庄项目的2套酒店式公寓,签署了《预售契约》,并办理了34万元的银行按揭。

本想着能够安心地做一个包租婆每月数钱外加每年免费温泉度假,然而后面发生的事情令她做梦都没有想到。买房后、办银行按揭前两个月,购房合同列名定位、定名所买房的土地使用权证居然已经被注销,所买房屋成了无合法用地的空中楼阁,本就是一个无法交付的房产,而且当年买房办按揭贷的34万元也利滚利,越滚越多。

悲催的是,时而说她买的房子已经被拍卖抵债,房子没了还欠下巨债,几近成了失信人令她工作、生活深受困扰;时而房子又列为她名下房产,占了她购房指标让她没有了购房资格。与她一起买了这个楼盘的人无不面临着类似而又各式各样的奇葩际遇。

她就如同张艺谋执导的电影《秋菊打官司》里面的秋菊,一定要为自己的权益讨一个说法。10多年来,她不是在诉讼中,就是奔波在讨回公道的路上。

开发商销地逃债,业主失楼欠巨债 地产“秋菊”讨公道

被骗代替供楼却飞来大额债务

要说清这样的奇葩事,就得将时光倒回到20年前。

王蕾说,2001年,产权式酒店公寓在广州才刚兴起,而且这个项目还对标的是从化碧水湾露天温泉,因而很有吸引力。于是她就从开发商从化市广从天地实业开发有限公司(以下简称“广从公司”)手中一下子买了两套,总价近50万元,合同约定2002年6月交楼,2002年4月向建设银行办了34万元按揭。

王蕾刚供楼不久就到了交楼日,但她却收不到楼。

传闻广从公司股东将钱投入股市,亏钱搞到资金链断裂,还与施工队有工程款纠纷。不过,广从公司给出的理由是,项目门前的105国道升级改建工程延期,导致开发无法正常进行。

为此,王蕾等业主就和开发商协商,由开发商代付银行按揭款直至交楼,然后再由各自业主向银行还月供。

没曾想,广从公司口头答应了业主的要求,其实只是缓兵之计,私下里却做着撤退的打算。

实际上,新温泉山庄成了烂尾项目,广从公司却对业主们声称,找到接盘的大开发商,继续把这个项目做大。

然而,广从公司所说的“找到新的投资方重启项目”,却一直没有见到动静。王蕾等业主虽然一开始还催着广从公司,但多次被搪塞过去之后,也没有继续催的兴趣,并想着“房子没脚跑不了,重启项目要与业主联系,况且与广从公司商定代供楼后,她没有收到过银行催供通知,以为没有异常,虽然收楼遥遥无期很是无奈,但也只能等。

直到2011年,却突然收到通知称名下房屋被查封,强制执行还债,才得知广从公司根本没有代供银行款,她买的2套酒店式公寓在2006年被声称强制拍卖只抵银行4万元债,余下的30万元债务却仍不催收,直到2011年滚成了55万元。这像一道晴天霹雳将她惊呆。

土地被注销,无人为交楼履责

在收到了55万元的债务后,王蕾等人一经了解才知道,这期间,开发商根本没有替业主们代付银行按揭款。

王蕾说,她签署按揭合同所写联系地址一直在居住,联系电话一直在使用,但没有收到银行催收供楼款的通知,却在2011年又突然联系她合同地址,催收滚成55万元的债务,发生了这样咄咄怪事,叫她如何能够接受?

为了弄清这个债务是如何来的,2011年至2015年底,王蕾等人一直奔波申请执行异议,经历了异议被驳回,再复议撤销异议,又被驳回重审三次来回,在第3次复议只得到所有不通知只是执行瑕疵,但并不影响债务执行。到了2016年初,债务已经滚成84万元。

为了解开房子为什么会被拍卖,又为什么30万元滚成巨额的债务,王蕾等人通过多次努力,才找到了相关的重要信息:

原来,早在2002年2月,广从公司将合同约定建设新温泉山庄的土地使用权证向行政机关申请分割,他们既如愿为广从公司办出2个土地证,又同时注销她购房合同约定的土地证。自此,广从公司已没有合同约定的土地使用权证去合法使用土地,建出合同约定的房屋,换句话说,广从公司违约就是必然,与有无资金实无多大关系,之后便是将土地资产找个由头套现完成金蝉脱壳。

巧合的是,她购房合同约定土地证经多年几次分割变迁,最终成为5个土地证归在广州市华熙温泉开发有限公司(以下简称“华熙公司”)名下。华熙公司就是广从公司曾在给业主信中说找到资金做大项目的那间公司。

经如此化整为零的土地变迁,王蕾在信访时得到的答复是华熙公司拍卖房屋“由房屋建筑面积摊分土地”办出其中3个土地证,成为开发商后,却并非由广从公司转让获取土地并替代广从公司,那么华熙公司理所当然和广从公司购房合同无关。

最终结果是:这边广从公司无地金蝉脱壳,既无能力履行合同,又无土地资产能够承担合同赔付,那边华熙公司化整为零实际掌控着原广从公司分割的土地,但不是通过项目转让取得土地成为开发商,便能撇清对广从公司购房人履行合约土地开发商的合同责任,这一系列操作可称天衣无缝。

可是这样一来,当王蕾等业主的购房合同用地就是被注销的土地,没有合法用地何来合法建房呢?意味着王蕾等人花钱买了一纸空合同,将没有公司来为他们履行建房交楼的责任。

地产“秋菊”10年奔波讨公道

面对这样的局面,他们欲哭无泪,只能四处讨要公道。

然而在20个购房相关联的行政行为或职责的行政诉讼中,历经了4年一、二审、再审加检察监督都走过的流程,皆无诉权遭遇驳回起诉。

她不理解,为何批准预售让她买房后却注销合同约定用地,而且两个月后,这样没有土地的“空中楼阁”还能办理抵押备案登记完成银行抵押?

在另外一个诉讼案中,和她同样经历的陈真真,以购房合法产权遭到侵害为由,曾在2017年将广州市国土资源和规划委员会告上法院,请求保护合法产权。

陈真真诉称,自注销用地后,预售项目用地土地范围内的所有建筑物、构筑物均无法依法依规竣工验收合格,无法交付使用,无法办理房地产权属证,请求判决确认被告注销登记从府国用(1995)第01221000047号《国有土地使用证》违法。

但法院在审理时认为,广从公司为了将其所有的从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》所载土地进行分割,向原从化市国土资源和房屋管理局申请变更登记。被告经过审查,在向广从公司核发从府国用(2002)字第00109、00110号《国有土地使用证》后,将从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》进行注销,符合法律规定。因此,法院认为,原告要求确认被告注销从府国用(1995)字第01221000047号《国有土地使用证》行为违法的意见,法院不予采纳。

后王蕾等人上诉,结果是撤销一审判决,但又以她与注销合同土地无利害关系为由驳回起诉。

多年来已做一系列能做的维权后,王蕾等人发出这样的疑问:无论之前发生过什么,谁对谁错,在她合法购房的事实下,房总要建在有土地证的合法用地上,那么到底合同约定用地证还能否恢复,能否存在呢?要么合同用地存在,那她的购房合同能继续,她就找用地权利人履行合同义务;要么合同用地无法恢复,导致核发预售证的土地发生重大改变而应依法撤回预售证回收购房合同,相当于国家已经回收合同建房土地,便可参照房屋拆迁情形对购房消费者进行补偿。

对于这样的诉求,她和其他业主们是求助无门。交流当中,她说,这么多年奔走真是身心俱疲,生活深受困扰,但为讨个说法,要个结果仍在努力奔走坚持着,如同房地产圈的“秋菊”,依然不愿意放弃讨回公道。

广州知名房地产专家韩世同认为,王蕾等人的购房经历是一个悲催的购房故事,包括王蕾在内的新温泉山庄的业主们有购房合同,却因为原来的开发商资金链断裂而导致合同无法履行,应该有着适当的方式给业主们予以补偿,以保证合同的严肃性。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,买楼买成这样,也是不可思议,对于这个案子,应跳出谁对谁错的思维,而应是基于新温泉山庄的业主们的合法权益如何得到维护的思路。(文中部分业主名为化名)。

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