戚金兴自揭滨江地产发展困境 未否认卖身国企的可能

滨江在造房上有两把刷子,但运营能力不足也是其明显的短板。

来源:無房

“努力做到净利润1%-2%。”针对投资者询问,“最近杭州集中推地,滨江拍下的几块地,利润能有几个点”时,滨江集团董事长戚金兴再爆金句。

了解戚老板的都知道,他是一位行事不羁的性情中人,经常发表一些豪言壮语。比如他有一套无敌的拿地逻辑:“别人能拿,我们一定也能;如果别人能亏,我们又为什么不能亏?”

以致于,在杭州首次集中供地时,滨江集团几乎申报了所有地块,同时还不惜以“比制造业不如”的净利润水平争夺土地,一时间让人惊诧不已。

而且,实现1%-2%的净利润还是高预估,因为戚老板提到了四个实现目标的重要前提:滨江集团精干高效的管理,公司融资能力强,融资成本低,以及品牌影响大。

言外之意,企业任何的风吹草动都将进一步导致净利润下滑,戚金兴自揭企业发展困境,为的是什么?

戚金兴自揭滨江地产发展困境 未否认卖身国企的可能

在地产行业摸爬滚打近四十年,戚老板不会不知道向外界公开敏感数据会掀起怎样的舆论风波,但这也是不得已为之。

一方面,房企盈利能力走低已是公开的秘密,对此戚金兴也直言不讳。在去年底举行的媒体交流会上,戚金兴就曾透露公司利润率仅5%,还断言“其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

另一方面,大环境使然。有数据统计,2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右,2020年上半年下降至5.66%,下半年开始已有不少宅地的利润率不到3%。

如此种种,困于其中的滨江集团已无法破局。

事实上,一向有啥说啥的戚老板,并不是危言耸听。我们跟某房企的中高层讨论过,他认为,滨江这次拿地,能做到1%-2%的净利润确实算是高水平了。

对于大本营在杭州的滨江集团而言,相比起没货卖,低利润跑量让现金流滚动起来非常必要。因为其他城市虽然可能会有利润点,但都是纸面上的,市场一变化可能就凉了。

从滨江集团的经营性现金流状况能窥见一二。2020年至今,滨江除2020年中报时经营现金流有短暂回正,其他几个季度均为负值,2021年一季度为-6.37亿元。

这解释了滨江为何硬着头皮都要抢地的冲动,但从整个行业来看,杭州的利润率只能这么低?其实不然,像万科在杭州地区的利润率就比滨江高。

戚金兴自揭滨江地产发展困境 未否认卖身国企的可能

对于“去年年报中滨江的毛利率和万科同在上海杭州地区的项目相比,为什么明显偏低”的提问,滨江集团财务总监沈伟东回复如下:

“公司过去土地获取方式以招拍挂为主,下一步将逐步提高收并购获取土地方式,以及增加住宅+类的项目,以稳定并提高项目及公司的毛利。”

然而,对滨江集团而言,收并购可能只是说说而已,目前尚未见到其实际推进的措施。

2021年以来,滨江更多聚焦于与其他房企的合作,在杭州与曾为竞争对手的融信站在了一条战线,在广州则联手越秀地产开疆拓土。

但看似美好的背后,实则是滨江对内对外面对的扩储难题。

要提升利润率,收并购是绕不开的一条道路,但此前滨江集团没少吃亏,可谓“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。

在深圳市场,滨江集团曾与安远控股达成合作意向,共同开发位于深圳龙华区的旧改项目羊台山山麓。但项目因后者实际控制人获罪而中止,滨江集团支付给安远控股的11.6亿元投资款,耗时两年仍未全部追回。

除深圳外,滨江集团在上海也栽过跟头。2016年滨江集团以总价7.98亿元收购了上海湘府花园三期项目10%股权,由于对市场不熟,滨江集团在其中扮演“输血者”角色,前后两次向项目输血9.06亿元,但该项目同样搁浅。

两个项目,累计给滨江带来了约20亿元的损失。同时,截至2020年底,滨江的主营构成中浙江省外仅占5%。

滨江过往失败的案例证明,收并购能力并非一朝一夕就能练成的。而收并购等多元化扩储能力不足,又将进一步制约滨江的发展,戚老板定下的2021年争取与去年持平,实现8%的利润率,似乎有些过于乐观。

换个角度说,滨江靠自身能力在杭州拿地都困难,何况是其他并不熟悉的市场呢?

不可否认,滨江在造房上有两把刷子,但运营能力不足也是其明显的短板。

因此,有投资者开门见山地问:房地产经过多年发展已经进入残局阶段,我们作为一个社会主义国家,成熟行业的国有化和大众化是一条比较容易看清的路线,请问滨江是否有计划引入国资背景的股东方,更充分的参与并享受残局阶段的地产红利?

戚老板也不避讳地表示,滨江这几年广泛地和中央企业、地方国有企业进行项目合作,我们坚持,只要对国家有利,行业有利,市场有利,企业发展有利,未来我们一定会继续加大和央企、国企在各方面的合作。

这段话有这么几层意思。其一,滨江与央企、国企合作广泛;其二,未来还要继续加强合作;其三,重点是戚老板并未否认可能“引入国资背景的股东方”这种说法。

翻译过来,这就是滨江集团的现在与未来。

过去,滨江集团的销售额中有近半数为合作方贡献,“代建”生意让滨江圆了千亿梦,但同时其净利润却一直处于行业低位。

伴随浙江、特别是杭州市场内卷化越来越严重,滨江会步绿城的后尘卖身国企吗?这有待时间验证,但有一点可以确认的是,戚老板绝对是最“实诚”的房企掌舵手。

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