全国多地集中土拍延迟 释放楼市调控啥信号?

让房价稳住不动,让开发商活。

来源:真叫卢俊

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集中土拍很快要进入第二次的周期了,但是近期本该开始的土拍,全部都推迟了。

8月13日,上海第二批住宅用地的出让计划被推迟,在这份公告中,有一个关键词——“稳妥”。

全国多地集中土拍延迟 释放楼市调控啥信号?

按道理说,上海楼市应该算是全国最稳妥的城市了。很明显,这不是单一城市的考量,而是一次通盘考虑。

不只是上海,准备第二次土拍的城市基本都推迟了。

8月6日,深圳公共资源交易中心通知,为稳妥推进第二批居住用地集中挂牌交易组织工作,中止上述地块挂牌工作,具体出让时间另行公告,已缴纳的保证金将原路退回。同样也有“稳妥”两字。

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8月11日,青岛市自然资源和规划局公告,称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。

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8月10日,天津也宣布,将第二次土地集中出让延至9月10日。

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7月29日,长沙宣布第二批土地集中出让延期到8月。

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关于土拍延迟的解读,有两个城市的样本可以分析。

一个是天津。天津关于第二次出让的补充公告里详细写了七条内容:

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其中最醒目的应该是第六条,调整了地价的最高限制价,导致土地溢价率降低了不少。

我们将61块土地全部做了原有溢价率和现有溢价率的对比,可以发现一些问题。

全国多地集中土拍延迟 释放楼市调控啥信号?

调整之后,地价的溢价率最高为15%封顶,控制了溢价率。前后地价的最高溢价率相差极大。

也就是说,将土地的价格大大限制住了。

第二个城市是杭州。杭州的土拍计划尚未延迟,但提前公布了很多细则,相比之前有很大的调整。

首先,对溢价率也有明确的上限,从30%调整为20%。

其次,第二批次的10幅土地,全部验收后再进行现房销售。

此外值得注意的是,同样是限制最高地价,但与天津达到限价后房企进行摇号不同,杭州出让地块达到上限价格后,从原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

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有人推测,这一次土拍政策的调整有几个方向:

1、要求有开发资质的房企,并审查资金来源;

2、土地溢价率要控制,不能太高,20%以下;

3、土地价格限制之后,后续竞争的是产品品质。

这几个方向其实符合常理,因为一直以来政策推动的都是这个趋势,但是确实尚未见过如此明确的,比如关于杭州的现房销售。

这些信号的背后,试图释放出一个什么样的调控信号?

第一点,可能是最明确的,即通过控制地价来控制未来的新房价格。

这可能也是最重要的一件事,未来3年的一手房即将进入零增长周期,这样的信号史无前例地强烈。

对于一手房的价格,其实很长时间就是如此,因为每一次预售证的发放就代表着价格审批,价格不动已经成为默认的要求。

而土地价格不控,单纯控制新房售价,显然不太合理。

通过这一轮的土拍调整,毫无疑问更加强烈地释放了信号:房价不动。

这个信号倒不是释放给市场的,更多的是释放给开发商、给拿地人。

这个信号明确之后,未来房企不论是推盘节奏还是整体投入,都会有自知之明,那么新房市场就会进入按部就班的阶段。

新房市场为什么需要这样?因为新房是信号,新房的预期管住之后,二手房的预期也会随之稳定,二手稳定,那么就会开始横盘。横盘之后就是横盘多久的问题了,横盘到点之后就是……

第二,这次土拍的另一个诉求也很直白:让开发商活。

是的,过去很长一段时间,房企毫无疑问在经历着一场高压测试。不论是三条红线、信贷额度,还是40%拿地指标,能够有勇气站在土拍大厅的房企已经实属不易。而如果这个时候土拍溢价率不控制,会让很多房企难上加难。

很多人可能觉得困惑,为什么很多开发商亏损了还要拿地?

这也是这个赛道的魔幻所在,因为生产资料源头只有一处——土地,没有地就必死。而拿地就是拼死,横竖都是死,所以哪怕溢价率高,很多开发商也会选择拼一拼。

控制溢价率本身就是让现在能够拿到地的开发商喘上一口气。

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但也不是让所有的开发商都存活,准确来说是让好的开发商活。

如今的土拍市场的入场券本质上是一次集中性清算,空手套的企业好多被清算出场,并且永远进不来。

最近有太多从业者和笔者说,公司的房子连他们自己都不敢买了,折扣再低也不敢买,可以想象这是一次怎么样的洗牌过程。

购房者最近可以去观测一下,哪些房企如今还在拿地,正在拿的那一定是自力更生自强不息的典范了。

当然随之而来的还有一个诉求,其实也是保民生。

什么意思?作为一个理性个体去思考,如果开发商在做一件事情没有利润,其实你很难期待他会做出好产品,而在精装作为标配的要求下,减配似乎成为了必然。

所以我们看到,在细则里几乎都明确了控制溢价率的前提下,都希望能够保住品质。

杭州上文已经说过了,大家可以再认真看看上海:土地在定好初始价格之后就坚定不移地不要溢价了,最后价格多少都可以,并且快速推进城市更新,这个新赛道和房地产市场互相联动。

这就是大城市的魄力和决心。这一波大量房企回归上海就是一个信号,起码如今在上海房,地产是有营商环境可言的。

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这一轮土拍,控制住房价,让开发商活,让开发商恢复信心,或许才是主旋律。并且政策的落地越来越频繁,其实背后都在表达一个好的信号。

说白了,土地和土地端才是行业底层调控的根本,规划好土地才能规划好长线的房地产发展。所以大家现在真的可以反思一下,为什么要集中性土拍?

可能未来每一次集中土拍之前都是政策优化的窗口期。一年四次土拍,其实就是给一年四次出补丁政策的机会,上一次土拍之后的效果如何、反馈如何、哪里需要调整,都会在下一次土拍时进行优化。

机构数据显示,今年1-7月全国房地产调控多达352次,已经超过了去年全年。其中,7月房地产调控次数井喷,多达66次,刷新年内纪录。

比如深圳,24小时内连发3条重磅信息。8月5日,北京、杭州、成都同日加码调控政策,极为罕见。

从诸葛找房总结的上半年调控政策和城市来看:调控涵盖房企、银行、落户、人才、婚姻、贷款、赠与、法拍、税收、学区、价格、土拍等方方面面。

全国多地集中土拍延迟 释放楼市调控啥信号?

其中,全国共有13个城市加强了土地端的调控。

地价对房价,相当于面粉对面包,将面粉限制住了,面包的价格自然也就上不去了。调控土地,才是真调控。

再往前看,7月22日,重要领导在房地产市场调控工作电视电话会议上就指出了,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

在7月30日会议上,再一次明确,要稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场健康平稳发展。

一年四次土拍,一年四个季度,每次都会有一些经济会议,调控也围绕着这个点。

如果一直这样执行下去,那么房地产将没有周期可言,哪怕有,周期也就只有3个月,每一次土拍都是新周期的开始。

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