深圳超总七折抛售,万科拉开新一轮“大甩卖”序幕

万科这一轮的“大甩卖”已经从深圳开始了。

七年前,深圳湾超级总部基地出让了两宗商服用地,恒大、万科是两宗地块的最终竞得者。可惜的是,如今该两宗地均先后沦入转手的命运。

继恒大之后,正在“瘦身”的万科亦决意以七折抛售其深圳湾超级总部地块。

5月8日,深圳公共资源交易中心官网披露,位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让,起始价为22.35亿元。该地块原由万科于2017年以31.37亿元摘得,换言之,当前出让价已较原购地价折让了七成。

在此之前,网上更有传闻,万科拟通过资产交易或股权交易等方式转让其在深圳10项资产,涉及金额超87亿元,资产类型包括酒店、商业、办公、公寓等。尽管该消息后经万科确认不实,但其亦承认,传闻中的部分资产确实正在推进交易中。

按照万科的计划,今年将加强大宗交易和股权交易工作,回款达300亿元以上。由此看来,万科这一轮的“大甩卖”已经从深圳开始了。

七折抛售深圳超总

在房地产兴盛的年代,大家都在赛马竞技,打造超级总部亦是企业实力的体现之一。

2017年12月19日,万科成功以31.37亿元拿下深圳湾超级总部用地,该项目总用地面积1.92万平方米,总建筑面积16.7万平方米。

万科计划在这里建高达358.7米的总部大厦,并命名为“万科SIC超级总部中心”。在万科的蓝图里,这座超高层建筑并不只是总部大厦这么简单。

据悉,该项目还是万科与深铁联合开发的首个地铁上盖综合体项目,若顺利完工,更将有望成为深圳湾超级总部基地首个TOD超级综合体。按规划,深圳城市航站楼也将落户SIC超级总部中心,实现在城市中心商场中一站式值机与行李托运功能。

而后数年,相关建设工程按部就班地进行着。2022年时的公开信息显示,该项目已经实现主体结构封顶,正在进行建筑内部装修和外立面施工。

今年3月,万科SIC超级总部中心的住宅部分开始为后续入市进行吹风。项目的整体规划细节亦进一步对外披露:项目共80层,分别布局约8.9万㎡高端商业Mall超深活中心(B2-4F)、约9万㎡超甲级写字楼(5-43F)、约6万㎡ SIC65 办公商务会馆(44-64F)、约3.8万㎡香格里拉酒店(65-78F)。

从目前来看,似乎市场的兴趣缺缺。而流动性紧张的万科,也无法耐心等待市场的好转了。

万科明确表示,此次挂牌转让该地块,是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。

据称,该地块是其在行业快速发展阶段获取的商业办公项目,原计划主要用于在深员工办公使用。“鉴于当前行业形势已发生重大变化,公司计划不再建设该项目,因此拟对该项目进行整体转让,减少非主业资产对资金的占用,聚焦资源做好、做强三大主业。”

转让信息显示,目前项目已停工,南区地块S1区(塔楼区域)地下室结构施工完成;S2区地下二层结构施工完成;S3区地下三层结构施工完成;S4区承台施工完成。项目北区工程桩全部完成,因结构图纸未完善,预留约2米深土方未开挖。宗地按现状转让。

但有行业人士猜测,尽管项目转让,不排除万科未来仍将参与该项目的建设工作。此前恒大出售的超级总部,正是由万科南方区域参与后续代建。

2022年11月,恒大深圳湾超级总部基地地块以75.43亿元转让,接盘方为深圳安居建业旗下的深圳市安和一号房地产开发有限公司,并定位为深超总B塔。而后,万科以1.338亿元的报价拿下该项目的代建服务。

相关知情人士亦向睿思网透露,万科在深超总区域的代建项目不受影响,未发生任何变动。

自此,万科在深圳湾这片土壤上,只剩下了“建设者”的这一身份角色。而随着深圳湾超总项目的出售,万科也正式揭开了资产大甩卖的序幕。

300亿资产处置目标尚远

就在4月30日召开的万科股东大会上,万科管理层对外披露了“瘦身健体”一揽子计划。当中明确,除三项主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。

其中,仅2024年,万科更计划通过大宗交易和股权交易等方式,回款达300亿元以上。

为了尽快回笼资金,从今年一季度开始,万科已经着手推进各项资产交易工作。根据万科日前披露的一季报,报告期内,万科已实现大宗资产交易回款42亿元,其中上海七宝万科广场实现50%股权交易,交易金额23.84亿元。然而,相较于全年300亿的回款目标,显然该资产处置力度还不足。

“房地产市场仍处于低迷的状态下,万科的资产也相应有所缩水,加上万科所持的大部分资产本身并不算优质,惟深圳项目仍具有一定的市场价值,趁当前还有买家,万科快速先抛售深圳资产以快速回血,亦算是个正确的选择。”行业人士指出。

万科如此急需通过出售资产回血,也与销售低迷及大量债务压顶有关。今年前4月,万科销售788.7亿元,同比下降41.5%。这意味着现金流回款也进一步缩减。

与此同时,万科正在积极应对大量债务的本息偿付工作。

5月6日,万科披露,其发行的“23万科MTN002”中期票据计划于5月12日偿付利息0.62亿元。该期票据发行总额为20亿元,期限为3年,年利率为3.10%。

此外,万科亦向投资者透露,已准备好现金偿还5月25日到期的14.5亿元人民币票据。

最新消息披露,四间银行组成的银团贷款人正考虑对万科今年8月到期的52.4亿港元的一年期贷款进行再融资,该贷款用于支持万科在香港大埔的一个住宅项目开发。

较早前,万科总裁祝九胜亦公开表示,截至2023年末,万科在手资金998亿元,是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

与此同时,万科亦积极通过REITs实现资产盘活。4月30日,万科旗下中金印力消费REIT正式挂牌上市,募集资金净额为32.6亿元。万纬物流REIT也已于交易所正式发布,万科长租公寓REIT目前同样在积极申报中。

万科同样积极借助融资引入活水。据了解,今年以来,公司已新增融资提款168亿元,已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元,境内新增融资平均成本3.33%。截至3月末,万科已在22个城市上报白名单项目42个,涉及新增融资169.5亿元。

按照万科的既定目标,未来两年将削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上。从目前来看,万科压力尤巨。

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