千亿股权融资或将开启,郁亮要发什么大招?

证监会对上市房企再融资开闸时隔仅2天之后,“一哥”万科也按捺不住了。

12月1日,万科发布公告,大股东深铁集团发出动议,提请给予董事会在A股及H股各发行不超过20%的新增股份的授权。

大家知道,在2天前证监会对上市房企再融资开闸后,很多房企都在万科之前公告了再融资计划。但南财社认为,对市场具有风向标意义的再融资事件,只有万科。先分析几个问题:

1,新增不超过20%的股份,大概要融多少钱?

以万科A为例,总股本116.3亿股,暂以新增20%计算就是23.26亿股,如果按净资产为发行价的参考,不管是以去年万科年报公布的净资产(约为20.31元)还是当下的净资产(约为20.65元)计算,新增23.26亿股大致能融资最多不超过480亿人民币。

如果万科在H股也同时新增23.26亿股的话,大概还能融资530亿港元,换算成人民币的话,最后也是不超过480亿人民币。

就是说,如果短期之内,万科在A+H同时启动再融资,加起来大概能新增融资960亿元。当然,如果后续万科股价继续上涨,新增股份的发行价格高于20.65元,总融资额超过千亿元,也完全可能。

2,新增股份,究竟是配股还是定向增发?

我认为两者皆有可能,但定增概率更大。配股面对所有股东配售,价格一般更低,而且带有强制性,普通股民通常不得不参与,定增针对的是特定对象,普通股民一般更欢迎定增。

万科股权分散,没有实际控制人,深铁只是持股27.88%的第一大股东,公司实际控制权掌握在以郁亮为首的万科管理层手中。所以,如果低价配股,在股东大会上获得通过的难度会比较大,定增的概率反而更大。

而且,万科在金融16条出台后的短短几天时间,就从6大国有大行中累计拿到了3000亿元的意向性授信,此前还通过”第二支箭”获得了500亿的债券发行额度。这两天,兴业银行、浦发银行等股份制银行又向万科授信(具体金额不详)。而除了上述银行,接下来大概率还会有大把的银行会排队给万科授信送钱。

也就是说,现在对以郁亮为首的万科管理层来说,缺钱不会是最迫切的考虑。现在各大银行都抢着要给万科授信,郁亮还会担心钱紧吗?更何况低价配股,相当于贱卖了万科,郁亮应该也没有这个动力。

3,融资的钱,用来干什么?

万科今晚的公告中,有一个关键之处,就是“大股东深铁集团提议…”,由此推断:当下最迫切想启动股权融资的,不是郁亮,而大概率是深铁集团。

过去5年,深圳轨道交通运营里程从200公里增加到了现在的400多公里。据最新的公开报道说,深圳市目前在建的地铁线路共16条段,约227公里,总投资额需2305亿元。

深铁集团在2021年年度报告中还披露,在轨道建设方面,随着高铁、城际铁路、地铁“三铁”建设在深圳全面铺开,深铁集团全年在建总里程达到567公里,全年完成固定资产投资730.4亿元,创历史新高,较2020年同比增长44%。

2021年,深铁集团全年筹集资金1074.5亿元。其中,申请配置地方政府专项债175.9亿元,通过市场化融资898.6亿元(主要包括发企业债、票据等),银行贷款313.6亿元。

此外,过去这些年,深铁还在深圳土拍市场大量买地推进其“轨道+TOD综合开发模式”。据今年8月初一则报道的数据:截至目前,深铁集团已累计获取土地开发权项目25个,其中19个为政府配置项目,6个为市场化拓展项目。而不管是政府配置项目还市场化拓展项,都需要自己想办法筹钱开发。

上面说了这么多,其实就是想说两件事:

第一,深铁很缺钱,比万科钱更紧;

第二,深铁在深圳地铁沿线有很多优质项目,跟万科存在明显的同业竞争,客观上存在与万科进行深度整合的必要和需求。

关于深铁缺钱这事,有一组数据可以佐证:2021年,深铁集团的营收下滑了21.28%,归母净利润下滑了73.41%。但深铁集团2022年的计划资金需求依然很大,超过1000亿元。

至于深铁跟万科土地和物业项目深度整合一事,可以佐证的事情就更早了。

早在6年多前的2016年6月,万科集团就曾发布过公告,想以发行股份的方式购买深铁集团持有的深圳前海国际项目100%股权,当时交易价格定为456.13亿元,万科以每股15.88元的发行价,向深铁集团发行28.7236亿股A股股份。

但当时正值“宝万争夺战”正酣,这一方案遭到当时还是万科第二大股东华润集团的反对。因为在增发完成后,深铁将获得万科20.65%的股权,从而一跃成为万科排名前列大股东,而华润的股权则将从15.24%稀释到12.10%。

最终,由于华润和宝能的一致反对,该方案未能落地。

此后,深铁在2017年10月再次通过深圳联合产权交易所挂牌转让前海国际项目。这说明,深铁很早就有强烈的愿望与万科进行土地和物业的深度整合。

只可惜,在2018年之后,万科股价开启了一轮长达5年多的深度下跌,加之监管层又从严管控上市房企股权融资和资产重组,万科与深铁之间的土地和物业深度整合一事也被搁置至今。

在上一篇文章《当洪水漫过万科》中,南财社严厉批评了郁亮团队过去几年对形势的严重误判,导致万科从去年至今从“一哥”位置跌落,多项关键指标被对手保利全面超越。

今天,转机终于来临,幸运之神终于再次降临到郁亮头上。期待郁亮能知耻后勇,把握住这次机会,完成对保利的反超。在南财社看来,郁亮未来的赢面仍然很大。他最大的两张底牌:

一是万科有深铁这样极其稀缺的股东资源,深铁在深圳的轨道+TOD综合物业项目极其优质,如果能借此机会,实现与深铁轨道+TOD综合物业项目的深度整合,万科的商业短板必将大大增强;

二是房地产企业的未来不在于开发业务,而万科目前拥有的多元化经营和转型基础要明显强于保利。

除了房地产开发业务,万科还有万物云约53%股权,有近千亿左右的经营性房地产资产,有全国No.1租赁业务(长租公寓),有国内No2地产物流(万纬物流),有国内No1地产物流普洛斯21.4%股权…

这些,正是万科未来摆脱房地产开发业务依赖,实现转型和多元化经营的坚实基础,也是保利所不具备的短板。

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