深圳天价二手房买家败诉,1965万购房款被无偿使用3年还倒赔730万违约金,错在哪里?

买家作为原告,主动发起了诉讼,却最终输了官司。

来源:地产大咖荟

一套二手房买卖,是买家率先发起诉讼(原告),最终却输得很彻底,倒赔了卖家(被告)730万元。这桩天价违约金案在全国引起了强烈的反响。

不过,最值得让人深思的是,为什么买家作为原告,主动发起了诉讼,却最终输了官司,不仅第一期购房款1965万元被卖家无偿使用3年,而且还倒赔730万元?

发生如此窝心之事,买家到底错在哪里?

纠纷缘自第三方收款安全问题

房产位于深圳龙华观澜湖旅游景点里的别墅。

2018年1月15日,经中原房地产(深圳)有限公司中介,买卖双方签订了《二手住宅买卖和中介服务合同》和《补充协议》,成交价格为7300万元,卖方得到红书,买方一次付款。

深圳天价二手房买家败诉,1965万购房款被无偿使用3年还倒赔730万违约金,错在哪里?

按说,买卖是缘份。能买得起7300万元房子的,双方都是土豪,照说这样的交易本应是皆大欢喜的一场交易。

然而,双方却因为第三方收款的信任问题发生了纠纷。因为协议约定了代付代收约定:买家指定付款人付款,卖家指定收款人收款,《补充协议》载明了指定收款人户名、开户行、账户。

买卖双方并约定自合同签订起3日内,买方交付定金365万元,2018年2月13日之前交付3435万元。随后,买方于2018年2月13日支付了200万元,次日支付了1400万元,累计支付1965万元。

问题发生了。买家以卖家未能及时开具收据,且委托他人代收款恐被挪用引发相关刑事责任,存在安全隐患为由停止后续款项的支付。

经过交涉后,买家仍不能付款。3月25日卖家委托律师向买家及中原地产发送了《解除合同通知》。

4月8日,卖家向买家快递《通知函》,通知买家合同已经解除,请买家尽快与本人或律师联系协商后续事宜,并请买家拿出解决方案。但其后,双方仍未能就付款达成一致意见。

4月16日,卖家将涉案房产卖给了他人,并于4月20日完成递件过户。

等到房子已经卖掉过后的4月25日,买家才回函卖家,表示交易过程中发现付款不安全,为保障己方合法权益,防止卖家或指定收款人挪用款项引发刑事责任暂停支付部分款项,希望重新调整或协商更有保障的账户完成交易。

而这时,卖家只能函告买家,要求协商解决解除合同后的相关事宜。但是买家显然觉得卖家是一房二卖。

预判失误冒然起诉

自认为是找到卖家理亏的事实,2018年4月27日,买家以原告身份主动发起诉讼,要求卖家返还购房款1965万元、支付违约金1460万元,赔偿中介费32万元。

由此,历时3年的天价违约案拉开序幕,此事在全国炒得沸沸扬扬。

然而,让买家失望的是,冒然起诉却招致了巨额赔偿金。

深圳市龙华区人民法院一审判决认定,买卖双方所签《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。

根据约定,买家应于2018年2月13日前支付第一期购房款3435万元至卖家指定账户,但仅向卖家支付定金365万及第一期部分购房款1600万,构成违约。

不仅如此,直接导致买家拒付剩余款项最为直接的原因:卖家未出具收款收据。在买家认为,这会导致资金安全问题。

但法院对原告的这一点看法却并予以认定——未出具收据与资金安全问题之间不存在直接因果关系,双方约定收款账户代收款未违反法律法规强制性规定,买家拒付理由明显不足,不予采纳。

更加让买家窝心的是:买家计划主张起诉卖家一房两卖违约的请求也没有获得法院支持。法院认为,卖家再次将房屋出售,是基于买家未足额支付购房款并已经满足合同解除条件的情况下进行的,没有违反法律规定。

反而,在合同的履行过程中,买方成了违约方,卖方为守约方,原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据,法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据,法院予以支持,法院酌定买家以成交价10%支付卖家违约金。

一审判决后,买家不服,再次上诉至深圳市中级人民法院,同时买家又主张卖家委托他人收款系出于避税目的,卖家未能出具收款收据,且卖家一房两卖构成违约。

但是,近日深圳市中级人民法院做出了二审判决再次让买家失望:驳回上诉,维持原判。

皆连失利错在哪里?

为何买家满怀信心,志在必得,认为稳赢的案子,最终却判赔730万元,而且1965万元被卖家无偿使用3年多。

信荣房地产律师团队的律师认为,买家意气用事,有多处失算。第一,错在没有预判诉讼结果,不具备胜诉条件就贸然起诉。

信荣的律师认为,本案争议的焦点无非是买家是否有权拒绝按约定向卖家指定代收款账户付款,这是一个非常简单的法律问题:无论是之前的《合同法》60条,还是现在的《民法典》509条都规定了全面履行原则,即当事人应当按照约定全面履行自己的义务,没有充分证据和理由,拒绝按约定履行义务的显然构成违约。

第二,买家的失误是,未能按约定收款账户付款,己方违约,本就不该主动挑起诉讼,向卖方索赔:自己违约,先行起诉卖家是最大策略失误!

第三,了解一些内情的律师事后说,诉前卖家解除合同后,曾多次通知买家磋商后续事宜,卖家本打算仅没收买家365万定金了事,但买家拒绝沟通,发起诉讼。卖家反诉后,仍未能积极与卖家和解,买家再次错失和解良机,最终只能接受判赔730万元的结果。

第四,买家一审败诉后,买家依然没有认清形势,看不清上诉结果,明知改判无望,未能抓住与卖家做最后和解的机会。

信荣的律师称,这个案件警示合同当事人:务必重视合同条款,严格履行合同义务,切勿违约,更勿违约后先起诉。

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