土拍新规限涨15%,龙头房企至暗时刻已过?

自然资源部的土拍新规,主要精神就是要加快完善“稳地价”工作机制。

来源:地产大咖荟

房地产的风向正在急速转变。

日前,宋都股份(600077.SH)还在为拍地价不断新高,可是房价却被限制住,算不过来账而懊恼,不得已就算亏损了半个小目标,也要退掉此前拍下的土地。

退了地,亏了钱,宋都股份气不平,将原来答应好了要一起合作开发的企业告上法院,要求赔偿损失。

一场闹剧背后,实际上是开发商一肚子的苦水:地价不封顶,房价却有上限,只稳房价,不稳地价,这样的生意真的难做。

宋都股份退地事件,已经引起了相关部门的高度重视。从坊间流出的图片可以看出,8月10日自然资源部已经召开了闭门会议,对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。

这次调整被称之为土拍新规:核心内容就是稳房价也要稳地价,明确二批次核心城市土地出让政策调整,限定土地溢价上限15%,给开发商们送上一份大礼。

这回开发商们终于可以笑了。长江证券研报称,龙头房企的至暗时刻已过。

股市上,地产股也以集体大涨作出回应。8月9日和8月11日,以保利地产和万科为代表的龙头房企股价接连大幅上升。

退地爽约事件接连发生

因退地而亏掉5000万元的宋都股份收到了上交所的监管问询函。

8月11日,宋都股份在回复上交所时大吐苦水:公司方面退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。

据宋都股份的公告称,所退地的是今年5月7日宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块(以下称“8号地块”)。拿到地后,宋都股份随即与祥生达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。后双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

可是,友谊的小船说翻就翻了。但到了5月13日,祥生方突然电话通知宋都股份相关人员,单方面表示不再参与本次合作。

对此,宋都股份在公告中表示,近日公司已委托律所向祥生方寄送《律师函》,要求对方承担缔约过失责任,并积极妥善处理赔偿事宜。

然而,21世纪经济报道记者就此事采访祥生股份时,对方却矢口否认,并称宋都股份的公告使得公司的名誉受影响。祥生控股将就蒙受的任何损害保留向宋都公司启动法律程序的权利。

同时,宋都股份还指责宝龙单方面违约。但也遭到宝龙否认。

日前,有网友在网上贴出的宝龙与宋都股份签署的天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录,认为宝龙赔2000万元应该实锤了。

先撇开宋都股份和祥生股份、宝龙谁是谁非不谈,在地产大咖看来,问题的核心是,宋都股份拿的地无法在预期时间内收回成本,甚至是亏损的,如果有大把的钱可赚,估计也不会出现其他开发商爽约的事情。

要知道,宁愿不要5000万元保证金,也要坚决退掉此前拍下的土地。5000万元,可是宋都股份最近一期经审计年净利润的14.19%。可见,宋都股份也是逼得没有办法。

无独有偶。

今年5月,北京土地拍卖结束不到24小时,就传出卓越退地的消息。当时,卓越退地的理由也是合作拿的地算不过来账。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,各类盲目高价拿地的现象,将面临较大的压力和管控,也容易引起各类风险。

两起退地事件都说明,稳房价的同时,如果没有稳地价,有些开发企业已经玩不下去了。

龙头房企至暗时刻已过

在房企日子难过,因为地价拿高了,闹得退地,并竟而引发纠纷之时,各地政府也面临着房价上涨的巨大压力。

最近,住建部相继约谈督导了银川、徐州、金华、泉州、惠州、广州、上海、北京、深圳、合肥等18个城市。约谈的原因是,上半年房价上涨过快。言下之意也就是,接下来这些城市的房价不能再大幅上涨。

住建部约谈过后,新一轮楼市调控措施相继出台。

最引人注目的是,广州甚至加码了限价力度,各大楼盘已开始执行备案价下调3%的新政。

有分析认为,地方政府如果只稳房价,不稳地价,就会大大压缩房企利润空间,房企无钱可赚的时候,要么就不玩了,选择躺平,或者将压力向上下游传导,最终是多输的局面。

更重要的是,如果多家房企躺平,将会出现更多的地流拍、地方财政压力将更大。

8月6日,深圳就发布公告称,原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

关于深圳中止二轮供地,官方并未给出解释,业界流传出两种声音:一是认为官方担心土拍过热,诞生“新地王”等,不符合“房住不炒”大方向。

二是报名房企严重低于预期,多地块出现零企业报名情况;拿地意愿较强的多是深圳当地国企,民企参与度很低。

在多位业内人士看来,深圳此次中止交易并不只是简单延期,是一次“大修”,土拍规则甚至地块都有可能发生变化。

不独深圳,按照之前的供地时间表,北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块,现均已推迟。随后,天津和青岛也相继公告延期。

8月10日晚间,天津市相关部门公告称,推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间。

8月11日,青岛市相关部门发布公告称,该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止。

土拍新规限涨15%,龙头房企至暗时刻已过?
土拍新规的相关内容流出

这么多城市供地延期,原因当然与自然资源部8月10日的土拍新规密切相关。

8月10日,自然资源部的土拍新规,主要精神就是要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,完善“稳地价”工作机制,即高层关注的重点在于地价过热,而非地市过冷。

稳地价,最关键的一条就是:第一,单宗住宅用地溢价率不得超15%,政策甚至明确了,绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率,否则将公开严肃处理而且规定了,同时还规定了,不以竞配建等方式增加实际地价。

地产大咖认为,对于开发商来说,这是一个重大利好。

第二,优化竞买规则,实际上就是通过优化竞买规则,抬高了开发企业参与的门槛:一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买,不再是只交5000万元就可以勾地,这样做的目的是为了开发企业在拿地之前就想好,拿了地以后,不再出现退地的行为;二是,参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

另外增加的一个竞买规划是,房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”的红线,这一点成为“三道红线”的新内容。也是为了减少开发企业盲目拿地的冲动。

长江证券的一份研报称,土拍新规的出台,让近期宅地的溢价趋于下降,龙头房企拿地端盈利能力将有边际改善,这说明龙头房企的至暗时刻已过。

这也是近期房地产龙头企业股价接连大涨的原因。

竞品质时代来临

地产大咖留意到,土拍新规中还有一个重大的变化:一旦拍卖的土地超过溢价率,那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。

严跃进认为,类似做法,取消了“价高者得”的模式,确实具有非常大的影响力。

从此前国务院会议以及住建部的政策表述看,优化调整土地竞拍规则、学习北京模式,成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。

预计近期各类城市都需要在北京模式的学习方面下功夫,而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。

类似竞品质的要求下,房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块,房企对于竞品质方面的底气可能不足。

因而,各地适当延长供地的时间或中止土地出让,目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则,在后续拿地方面做好做足功课。

前几年,绿城董事长李军就称,近两年的房子质量是最差的。

这一方面是因为开发企业因为盈利空间的收窄,甚至无钱可赚,不得不将压力传递到上下游企业。

但是这样做的结果,不仅容易造成烂尾楼的出现,也让越来越多的楼房质量问题频频出现。

当然,绿城所说了“质量是最差的”还不仅仅是土建结构方面的质量,更多的是在品质方面。为了降低成本,据悉有龙头房企的楼房层高从3米降到了2.8米。另外,不少楼盘的景观、精装修质量都有缩水。

有专家建议在竞品质方面,房企要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素,真正具备高品质建造的技术,进而在竞品质评分环节取得高分。

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