来源：地产大咖荟
房地产的风向正在急速转变。
日前，宋都股份（600077.SH）还在为拍地价不断新高，可是房价却被限制住，算不过来账而懊恼，不得已就算亏损了半个小目标，也要退掉此前拍下的土地。
退了地，亏了钱，宋都股份气不平，将原来答应好了要一起合作开发的企业告上法院，要求赔偿损失。
一场闹剧背后，实际上是开发商一肚子的苦水：地价不封顶，房价却有上限，只稳房价，不稳地价，这样的生意真的难做。
宋都股份退地事件，已经引起了相关部门的高度重视。从坊间流出的图片可以看出，8月10日自然资源部已经召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。
这次调整被称之为土拍新规：核心内容就是稳房价也要稳地价，明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上限15%，给开发商们送上一份大礼。
这回开发商们终于可以笑了。长江证券研报称，龙头房企的至暗时刻已过。
股市上，地产股也以集体大涨作出回应。8月9日和8月11日，以保利地产和万科为代表的龙头房企股价接连大幅上升。
退地爽约事件接连发生
因退地而亏掉5000万元的宋都股份收到了上交所的监管问询函。
8月11日，宋都股份在回复上交所时大吐苦水：公司方面退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。
据宋都股份的公告称，所退地的是今年5月7日宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块(以下称“8号地块”)。拿到地后，宋都股份随即与祥生达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。后双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。
可是，友谊的小船说翻就翻了。但到了5月13日，祥生方突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
对此，宋都股份在公告中表示，近日公司已委托律所向祥生方寄送《律师函》，要求对方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。
然而，21世纪经济报道记者就此事采访祥生股份时，对方却矢口否认，并称宋都股份的公告使得公司的名誉受影响。祥生控股将就蒙受的任何损害保留向宋都公司启动法律程序的权利。
同时，宋都股份还指责宝龙单方面违约。但也遭到宝龙否认。
日前，有网友在网上贴出的宝龙与宋都股份签署的天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录，认为宝龙赔2000万元应该实锤了。
先撇开宋都股份和祥生股份、宝龙谁是谁非不谈，在地产大咖看来，问题的核心是，宋都股份拿的地无法在预期时间内收回成本，甚至是亏损的，如果有大把的钱可赚，估计也不会出现其他开发商爽约的事情。
要知道，宁愿不要5000万元保证金，也要坚决退掉此前拍下的土地。5000万元，可是宋都股份最近一期经审计年净利润的14.19%。可见，宋都股份也是逼得没有办法。
无独有偶。
今年5月，北京土地拍卖结束不到24小时，就传出卓越退地的消息。当时，卓越退地的理由也是合作拿的地算不过来账。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各类盲目高价拿地的现象，将面临较大的压力和管控，也容易引起各类风险。
两起退地事件都说明，稳房价的同时，如果没有稳地价，有些开发企业已经玩不下去了。
龙头房企至暗时刻已过
在房企日子难过，因为地价拿高了，闹得退地，并竟而引发纠纷之时，各地政府也面临着房价上涨的巨大压力。
最近，住建部相继约谈督导了银川、徐州、金华、泉州、惠州、广州、上海、北京、深圳、合肥等18个城市。约谈的原因是，上半年房价上涨过快。言下之意也就是，接下来这些城市的房价不能再大幅上涨。
住建部约谈过后，新一轮楼市调控措施相继出台。
最引人注目的是，广州甚至加码了限价力度，各大楼盘已开始执行备案价下调3%的新政。
有分析认为，地方政府如果只稳房价，不稳地价，就会大大压缩房企利润空间，房企无钱可赚的时候，要么就不玩了，选择躺平，或者将压力向上下游传导，最终是多输的局面。
更重要的是，如果多家房企躺平，将会出现更多的地流拍、地方财政压力将更大。
8月6日，深圳就发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
关于深圳中止二轮供地，官方并未给出解释，业界流传出两种声音：一是认为官方担心土拍过热，诞生“新地王”等，不符合“房住不炒”大方向。
二是报名房企严重低于预期，多地块出现零企业报名情况；拿地意愿较强的多是深圳当地国企，民企参与度很低。
在多位业内人士看来，深圳此次中止交易并不只是简单延期，是一次“大修”，土拍规则甚至地块都有可能发生变化。
不独深圳，按照之前的供地时间表，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块，现均已推迟。随后，天津和青岛也相继公告延期。
8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间。
8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止。
这么多城市供地延期，原因当然与自然资源部8月10日的土拍新规密切相关。
8月10日，自然资源部的土拍新规，主要精神就是要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，完善“稳地价”工作机制，即高层关注的重点在于地价过热，而非地市过冷。
稳地价，最关键的一条就是：第一，单宗住宅用地溢价率不得超15%，政策甚至明确了，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理而且规定了，同时还规定了，不以竞配建等方式增加实际地价。
地产大咖认为，对于开发商来说，这是一个重大利好。
第二，优化竞买规则，实际上就是通过优化竞买规则，抬高了开发企业参与的门槛：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，不再是只交5000万元就可以勾地，这样做的目的是为了开发企业在拿地之前就想好，拿了地以后，不再出现退地的行为；二是，参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。
另外增加的一个竞买规划是，房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”的红线，这一点成为“三道红线”的新内容。也是为了减少开发企业盲目拿地的冲动。
长江证券的一份研报称，土拍新规的出台，让近期宅地的溢价趋于下降，龙头房企拿地端盈利能力将有边际改善，这说明龙头房企的至暗时刻已过。
这也是近期房地产龙头企业股价接连大涨的原因。
竞品质时代来临
地产大咖留意到，土拍新规中还有一个重大的变化：一旦拍卖的土地超过溢价率，那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。
严跃进认为，类似做法，取消了“价高者得”的模式，确实具有非常大的影响力。
从此前国务院会议以及住建部的政策表述看，优化调整土地竞拍规则、学习北京模式，成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。
预计近期各类城市都需要在北京模式的学习方面下功夫，而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。
类似竞品质的要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。
因而，各地适当延长供地的时间或中止土地出让，目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。
前几年，绿城董事长李军就称，近两年的房子质量是最差的。
这一方面是因为开发企业因为盈利空间的收窄，甚至无钱可赚，不得不将压力传递到上下游企业。
但是这样做的结果，不仅容易造成烂尾楼的出现，也让越来越多的楼房质量问题频频出现。
当然，绿城所说了“质量是最差的”还不仅仅是土建结构方面的质量，更多的是在品质方面。为了降低成本，据悉有龙头房企的楼房层高从3米降到了2.8米。另外，不少楼盘的景观、精装修质量都有缩水。
有专家建议在竞品质方面，房企要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素，真正具备高品质建造的技术，进而在竞品质评分环节取得高分。
