朱桔榕又一次豪赌?传合生创展拟400亿港元购恒大物业51%股权

此番交易如果成行,恒大拿着400亿港币,加上100亿甩卖盛京银行股权的收益,可以稍微缓解一下燃眉之急。

来源:地产大咖荟

在投资上小有建树的85后地产二代接班人朱桔榕,再次开始了又一次大额投资,但是这次投资对于其来说,就是一场豪赌。

10月4日,恒大物业中国恒大在港股停牌,地产界“隐型航母”合生创展也宣布停止买卖,称有一笔重要交易要公布。

市场传说合生创展斥资400亿港元收购恒大物业51%的股权。

多家媒体纷纷向双方公司求证,得到回复均是:“以公告为准”。

如果此事当真,合生创展将上演一番“蛇吞象”的并购事件,但结果能否如愿,让我们拭目以待。

估值争议

遭遇资金困局的一度将恒大物业和恒大汽车的股权摆上货架,消息传出后,中国恒大表示公司正在接触几家潜在独立第三方投资者

后来传出,万科碧桂园服务等都与恒大接触过,但并没有进一步消息传出。

9月17日,碧桂园服务执行董事、总经理李长江在博鳌房地产论坛期间,正面回应了与恒大物业接触一事,给予了肯定的答复,称确实与恒大物业接触过,但因为价格等因素的影响没有达成实质的合作。至于未来是否还会与恒大物业有合作,这个决定权不完全在自己,不排除还会有深度合作。

但最终碧桂园服务以100亿拿下富力物业,以33亿收购了彩生活旗下的邻里乐100%股权,反而没有与恒大物业达成任何协议。

就在市场猜测恒大物业最终花落谁家之时,没有想到斜刺里,合生创展半路杀出。

恒大物业如果不是遭遇恒大的资金危机,应该是资本市场的潜力股。8月31日,恒大物业发布2021年中期业绩公告:上半年实现营业收入78.73亿,同比大增68.3%,毛利润29.39亿,同比大增68.7%,净利润19.34亿,同比大增68.6%,各项核心指标处于行业领先水平。

但是,因为恒大危机的不断发酵,恒大物业从最高点的19.74港元下来,已经跌幅超过70%。就算以8.8港元的发行价算,也下跌了41.8%。

此时,合生创展收购恒大物业51%股权,应该是抄了一个大底。

但就合生创展收购恒大物业的估值,市场存在较大的争议。一说,恒大物业整体估值400亿港元,但是恒大物业停牌前的市值为553.5亿港元。如果以整体估值400亿港元计算,恒大物业对合生创展的折让较多。

如果参考此前网上传出的,万科出价600亿港元,碧桂园服务出价700亿港元来看,许家印都没卖,谈崩了。此番,许家印怎么可能以400亿港元来作价卖掉恒大物业51%股权。

豪赌标签

2020年1月13日,朱桔榕从她老爹朱孟依手中接过合生创展的掌舵权。

朱桔榕又一次豪赌?传合生创展拟400亿港元购恒大物业51%股权

这位毕业于中国人民大学金融专业的女掌门成为中国房地产史上首位接班的董事会女主席。彼时,她才31岁。

在其接手后,合生创展2.0故事正式开启。

给人印象最深的就是,合生创展在投资上颇有收获。

根据合生创展公告,2020年度公司股权投资就赚了80亿港元左右,2021年上半年股权投资又赚了约50亿港元,中期现金资产高达428.55亿港元。为此,朱桔榕成了业界眼中新晋的“女股神”。

与此同时,合生创展的业绩也有较大的提升。

2021中期业绩报告数据显示,期内合生创展实现规模和股东收益双增长:营业收入为160.74亿港元,同比增长49.7%;核心净利57.24亿港元,同比增长32.8%。

良好的业绩加投资收益,使得合生创展在资本市场上颇受追捧。2020年1月10日,朱桔榕获任合生创展董事会主席,当天的收盘价是7港元,而到了2021年6月3日的最高收盘价39.5港元计算,朱桔榕上任不足1年半,合生创展的股价已经涨了464%,堪称大牛股。

而此次,合生创展担当白武士,收购恒大物业51%股权,将又是一次非常大胆的投资,因此被外界视作一场豪赌。

恒大物业受恒大危机影响,股价大打折扣,但其本身确属优质标的,在管面积高达4.5亿平方米,市值最高曾达2000亿港元,比国内物业企业一哥碧桂园服务稍显逊色。

合生创展旗下的合生活康景物业,在管面积仅1亿平米,近半年的交付面积不过30万平米,体量与影响力根本无法与恒大物业相提并论。

此番交易如果成行,恒大拿着400亿港币,加上100亿甩卖盛京银行股权的收益,可以稍微缓解一下燃眉之急。

而合生创展早就有过整合旗下合生活相关业务,推动合生活独立上市的计划,如今直接买下恒大物业,合生活上市大计事半功倍。但是如果,合生活能够蛇吞象,吃下恒大物业,将实现弯道超车,一下子跻身物企第一阵营。

对于合生创展来说,依照“三道红线”融资新规,合生创展剔除预收款后的资产负债率为64%,净负债率81%,非受限现金短债比为1.56,保持“零踩线”。

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示,如果是51%的股权估值400亿港元,那么合生后续的压力就比较大了。

因为上半年,合生创展手持现金资产就只有428.55亿港元,而其应付账款364亿港元、借款275亿元,仅此两项加起来就有639亿港元。如果用400多亿港元全部去收购恒大物业,合生活又不能短期上市的话,合生创展将面临短期债务偿付的压力。

因此有人将此次合生创展“蛇吞象”,贴上“豪赌”的标签。

收购良机

但投资本身就有风险,就看此番合生创展收购恒大物业是如何设计的。

比如说拉着投行一起,或者像其开发分钟寺地块,随后火速引入金茂和世联联合开发一样,引入其他战略投资者来投资恒大物业。

因为,如果合生创展只是简单地以现金收购恒大物业51%股权,应该很快就出结果。之所以传出收购消息4天之后依然没有公告结果,说明有一些环节的设计还需要花费时间或者讨论。

有消息称,合生创展因为负债率较低,目前相对容易从银团那里融到资金,而恒大则较难。

这与合生创展这些年来,偏好“高利润、高溢价”而转向“慢周转、多囤地”,此后错过了同为“华南五虎”发展规模。

但祸福相依,不过分追求规模,而偏好高利润的合生创展,手握重金的情况下,等来了绝好的收购良机。

实际上,为了这次投资,合生创展已经做好了充足的准备。据朱桔榕的构想,合生创展的投资资金,长期来看的话,可能会控制在净资产的30%左右。”期末,合生创展净资产为978.68亿元,按照30%占比计算,非地产投资的资金储备大约在293.6亿元左右。

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