担当还是逃避责任？
近日，重庆首创的多名业主向首创置业股份有限公司（以下简称 ” 首创置业 “，02868.HK）发出这样的天问。
事情缘起是，重庆首创禧瑞山河多位业主投诉重庆首创多次劣行：开发商送车位劵 ” 套路 ” 洋房业主，一年多了，仍以种种理由推脱；购买不久的别墅组团业主也发现，现房存在墙体渗水、开裂，栏杆损坏等诸多质量问题——。
首创禧瑞山河是在重庆开发的首个高端住宅项目，也是南区首个市级二星级智慧小区。公开资料显示，首创禧瑞山河建筑面积 21.6 万平方米 ，产品涵盖花园洋房、大平层、叠拼及合院别墅，开发商是首创置业旗下公司重庆首灏置业有限公司（以下简称 ” 重庆首灏 “）。
罐车横行，尘灰四散。下轨道 6 号线刘家坪站，穿过一段杂草丛生的泥石步道，再过桥，步行几分钟便抵达地处南岸区茶园的首创禧瑞山河项目。
远远望去，除了楼顶的巨型镂空金属案名，同样醒目的还有临街楼层的几处红色维权条幅，分外惹眼。
业主们拉的横幅。
01 车位劵 ” 套路 “
文先生是下叉首创禧瑞山河的第一批业主。
” 2020 年 3 月，我们就买了首创禧瑞山河的洋房。”
” 因为当时疫情的原因，楼市还比较疲软，所以我们买房的时候就和置业顾问谈购房优惠，当时房价打完 9.7 折，税前总价接近 210 万，我们一度很犹豫，要不要买。” 文先生回忆。
为促成交易，首创禧瑞山河的置业顾问就告知文先生，可以有其他方面的优惠：送车位券。
” 当时，我们谈的车位券是 10 万元抵扣，置业顾问说车位出售的价格大约在 11 万 -12 万元，意思是，如果购买车位，自己再补 1 万 -2 万元。” 整整 10 万元的优惠，的确让文先生一家很动心。于是，文先生很快签订了购房协议。
接房之后，顺利拿到了 10 万元的车位优惠券。没想到，首创的骚操作很快就来了。
车位券上印的是以车位备案价来抵扣的，而文先生在去办理车位购买手续时，才发现：首创车位的备案价，竟然高达 24 万元！也就是说，文先生在抵用了 10 万元车位券后，还要支付 14 万元现金。” 当时，整个人都快气昏了！”
同样是送车位券，重庆首创禧瑞山河小区的另一位业主冯女士的遭遇不太一样。
2020 年 8 月，冯女士购买了该小区的商品房，赠送了 2 万元的物业抵扣券与 3 万元的车位抵扣券，置业顾问承诺该车位抵扣券会正常抵扣购买车位款，车位价格大概 10 万元左右，然后再抵扣。
在 2022 年 5 月 25 日左右，所有业主收到通知：业主须在 5 月 29 日、30 日、31 日晚上 7 点以后现场买车位，5 月 31 日后车位抵扣券作废。
当业主在指定时间过去后发现，重庆首灏声称，前 100 名在备案价基础上少 6 万元，没有车位抵扣券，如果以老带新，推荐了新业主买房，可以再抵扣 7 万元，有车位抵扣券，抵扣金额少于 7 万元的，推荐新业主购买，按照 7 万元抵扣，高于 7 万元的车位抵扣券，最多抵扣 7 万元。
许多业主一看就炸锅了：
” 车位抵扣券只有 3 天的有效期，业主手中车位抵扣券不是作废了吗？！”
” 有没有车位劵，待遇都一样，这不是明摆着，在以车位劵作诱饵，欺骗业主购房吗？”
” 纯粹是虚假宣传，一开始说车位 11 万 -12 万，添一两万就能买车位，不然谁会买他的房子？”
一部分业主当即就去首创讨说法，但相关领导却拒不出面，销售部人员则以 ” 其销售活动解释权归企业所有 ” 回应。
为此，有业主曾经发过邮件和打电话给首创置业北京总部投诉过，但一直未能得到满意回应。
眼看求助无门，2022 年起，业主便自发组织在小区阳台上悬挂横幅，维护权益。
” 最多的时候，7 米长横幅，整个小区足足挂了 20 多个！”
2023 年 3 月 28 日，业主们忆及维权往事，依然是忿意难平。
02 别墅现房多次修补
” 当初害怕买到烂尾房，就选择买了现房，没想到购买至今，新房多次修修补补，就像二手房。”
据首创禧瑞山河合院别墅业主杨先生介绍，2022 年，家里花 400 多万元买了一套首创禧瑞山河的合院别墅，因为是现房，看房时也没仔细查看。今年想对房屋进行装修，到别墅查看时才发现，无论是房屋内外都出现了大大小小的质量问题，自家屋子还出现了墙体渗水开裂等情况。
此外，整个楼盘及房屋也存在不少质量问题，不少地方其实经过了多次修补。
比如，仅首创禧瑞山河合院别墅这个组团，就出现多处渗水、开裂、墙皮脱落、门窗质量等问题。
在首创禧瑞山河楼盘现场可以看到，无论是业主投诉的别墅组团还是在售的大平层，确实都有墙体渗水、开裂、墙皮脱落破损、门窗、栏杆损坏、墙体霉变等问题。
在首创禧瑞山河引以为傲的 “3A 景级精装车库 “，也同样是质量堪忧：
在合院别墅 22 栋车库，一处悬空采光井的裂缝长约近 2 米，裂缝宽近 10 厘米，看起来随时都有垮塌的风险。
在 30 栋大平层车库，墙体渗水，墙面破损严重，且有修补痕迹。
杨先生介绍，每次向开发商反映上述问题，对方都会在现有问题的基础上修修补补，过段时间，业主会看到修补的地方再次开裂，物管就会再次稍微修补，但问题始终没有得到彻底解决，” 我买房之后才发现被开发商蒙蔽了，我希望他们抓紧时间解决我们业主发现的这些问题，如果实在修补不了的，也应该照价赔偿。”
” 合院别墅及大平层还正在销售，开发商对出现的质量问题还修修补补掩人耳目，如果房子卖完了，这些质量问题谁来处理？” 不少首创禧瑞山河的业主都很担心。
事实上，不单单是合院别墅和在售的大平层存在质量问题，最先开售并引发维权的洋房组团，也被发现墙体渗水、开裂等质量通病。
据首创禧瑞山河洋房业主王先生介绍，入住小区后，业主发现不少问题。比如：小区的洋房组团中庭大面积荒芜，开发商种植的草坪早就死了成了枯草，却一直不更换，影响小区的整体景观和居住感受。
王先生很无奈，” 现在不少业主拒绝缴纳物业费，刚入住的新小区就出现这样的状况，哪里还有什么品质？”
枯萎的植物和墙面整改痕迹。
03 担当还是逃避责任？
2008 年，首创置业进入重庆。先后开发了首创鸿恩国际生活区、首创光和城、首创城、首创西江阅、首创禧瑞山河、首创禧瑞礼等项目。梳理发现，首创在重庆的多个楼盘也曾遭遇质量危机。
其实，不仅是重庆，首创在全国多地楼盘也多次爆发质量危机。仅今年 3 月，首创旗下楼盘就爆发多起维权事件：3 月 2 日，云南业主投诉首创誉华洲项目停工；3 月 15 日，首创天阅山河项目因减配遭业主维权；3 月 16 日，青岛市民投诉首创禧悦天海小区不合格问题 ……
在重庆，首创禧瑞山河已经销售的洋房组团，至今还能看到有多家业主的房屋阳台上，悬挂 ” 不讲诚信开发商 欺诈销售套路多 ” 等维权横幅。
遗憾的是，针对业主反映的问题，禧瑞山河项目相关负责人则明确宣称不知情。
近日，该项目销售经理苟经理面对电询时表示，从未听说过项目存在产品质量问题，” 不存在任何质量问题，也没有业主反映过这个问题。”
3 月 15 日，有媒体致电重庆市南岸区住建委安质中心，中心工作人员称，目前已经接到了业主关于禧瑞山河房屋质量问题的相关投诉，该中心将前往小区展开调查并介入处理。不过关于后续处理，目前尚无明确结果。
关于小区车库的问题，业主还有更多意见：” 首创禧瑞山河的车位特别小，两个车并排停好之后，开门下车的距离都没有的车位，后面稍微改了点，但是有的线就到柱子或者墙边边上去了——。”
” 还有，车库裂缝了，随便就用油漆补一下就算完事。” 一位业主补充。
” 如果问题不能得到有效解决，我们准备再多挂几条横幅，挂几年都可以，让过路的车和行人，都好好看看！” 有业主放话。
业主代表陈先生对地产大咖荟表示：希望首创置业拿出国企担当，正视上述问题，而不是逃避问题推卸责任，尽快切实整改，兑现承诺。
04 律师支招业主维权
面对首创禧瑞山河项目存在的问题，业主该如何有效维护自身权益？
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为 : 首先，（重庆首灏关于车位抵扣券使用）这种行为本身涉嫌违法宣传。如果只是一户两户，可能是误解，但是如果很多人都遇到了这种情况，就很可能是当时宣传的时候有问题。
《房地产广告发布规定》第三条规定：” 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。” 法律用语是严谨的，由此可见，房地产广告必须具备两个基本要求：
（一）真实、准确，不仅仅要真实客观，还要准确。
（二）不得欺骗、误导消费者。
不仅仅是不能欺骗消费者，比如不能用假的不存在的去骗人，还不能误导消费者，比如不能用模棱两可的话，用一些话术或图片去误导，令消费者产生错误的理解，做出错误的判断。否则，就可能构成虚假宣传。
王玉臣认为，遇到虚假宣传，业主可以采用下列方式维权：
1、取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如当时和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。
2、违法查处要及时提起。遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。
往往要从监管部门入手。可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处，向住建部门提欺诈销售的违法查处，要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职，可以对其提起行政诉讼，督促其履职。
3、民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。如果没有行政的认定，在司法实践中，法院很难支持购房人索赔的要求。
因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：” 宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准…… “
4、曲线救国，剑走偏锋。王玉臣结合他们多年办理案件的经验，讲述了一些维权的小技巧。
在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。
任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要 30 项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？他认为，业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。
首创禧瑞山河小区入口处。
