物管界“茅台”? 蓝光嘉宝服务成港股最贵物业股

行业风口之下,西部物业第一股、2019年第5只赴港上市物业股花落四川龙头物业公司——蓝光嘉宝服务(2606.HK)。

10月18日,蓝光嘉宝服务开盘首日大涨15%,报收42.55港元,实现每股上涨5.55港元,为2014年至今上涨最高的物业股,显现出资本市场对区域头部企业的投资价值的认可。次日,蓝光嘉宝服务续涨3.41%,因发售价本身较高,且开市后连续冲高,其已成为目前港股最贵物业股,被市场称为物业管理行业的“茅台”。

但这也许并非蓝光嘉宝服务的“高光时刻”,已有券商将其目标价定在超过60港元,意味着后市或仍有近50%升幅。

在这些数据背后,蓝光嘉宝服务有着哪些资本想象空间?

安全边际高

一二级市场一致看好

18日,在恒指整体走弱的背景下,蓝光嘉宝服务全天保持强势,盘中最高上涨25.67%,收涨15%至42.55港元。次日,蓝光嘉宝服务续涨3.41%,显示了国际资本市场对其价值的认可。

上市首日,国盛证券即给予“买入”评级。国盛证券认为,蓝光嘉宝服务内承关联地产物业、市场化外拓能力出色、社区增值服务收入占比领先同行,业绩增长潜力强劲,预计2019-2021年业绩增幅分别为49%、28%、27%,目标价看至64元(对应2020年18倍PE)。

这一目标,对于蓝光嘉宝服务而言并非遥不可及。从整体市场来看,近期多家在港上市的物业股都出现了大幅上扬,如碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK)等8月以来涨幅超过30%。另一方面,在几家代表性港股上市物业公司中,目前头部公司市盈率(TTM)大概在27-35倍。相比之下,蓝光嘉宝服务最新市盈率还不到18倍,为投资者提供了较厚的安全垫。

凭借出色的成长能力和较高的安全边际,蓝光嘉宝服务在一级市场同样受到追捧。

蓝光嘉宝服务定价区间为每股30.6-39港元,最终发售价为37港元,较区间底价上浮21%,公开发售部分获得52.89倍的超额认购。公司获得了深圳市招商国协二号股权投资基金管理公司、龙元明城投资管理(上海)有限公司、苏州园林营造产业股份有限公司、理成(香港)资产管理公司、康力电梯(002367.SZ)、SensePoWer Management Limited等专业投资机构的认可,基石投资者累计认购金额占本次总发售股份的37.4%。

那么,投资者的信心从何而来?

背靠万亿市场

区域龙头走向全国翘楚

中指院数据显示,2018年我国房屋竣工面积为9.4亿平米,近年来每年均保持约9亿-10亿平米的增长规模,为物业管理行业持续贡献新增规模。2018年全国物业管理面积达到211亿平米,预计到2020年,基础物业管理市场将达6610亿元,加上社区增值服务、咨询服务,市场规模合计达万亿元。

与此同时,百强物业管理企业因背靠大型地产开发集团、品牌效应明显。再加上上市企业并购扩张,导致行业集中度不断提升,头部龙头强者愈强。而蓝光嘉宝服务内承关联地产商、外拓第三方市场双管齐下,物业管理服务、咨询服务、社区增值服务齐头并进,正在从西南龙头跻身全国翘楚。

中指院2019物业百强数据显示,就综合实力而言,蓝光嘉宝服务位居四川省第一,全国第11位。

如今,港股市场提供的融资平台和品牌效应,将为蓝光嘉宝服务持续扩张提供强力助攻。公司本次全球发售募资净额约为14.8亿港元,其中约77%用于规模扩展及业务结构优化,为跑马圈地提供充足弹药;约5%用于提升社区增值服务,巩固在该板块的行业领先优势,提升单位管理面积获利能力,多元联动拓宽业务组合增长边际。

截至2019月6月,蓝光嘉宝服务已实现在管建筑面积达6331万平米,拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付项目,业务覆盖全国69个城市。其中,57.1%的在管建筑面积来自市场化第三方外拓,占比过半,第三方客户更是贡献了上半年总收入的78.2%,蓝光嘉宝服务对地产母公司蓝光发展(600466.SH)和四川本土地缘的依赖度双双下降。

蓝光嘉宝服务的独立性也在业绩上得到体现。在母公司营收贡献逐年下降的同时,蓝光嘉宝服务2018年实现营收14.64亿元,同比增长58.6%;净利润达2.89亿元,同比增长56.5%。2019上半年,公司实现营收9.33亿元,同比增长58.8%;净利润为1.87亿元,同比暴增108%。2016-2018年,公司营收年复合增长率49.2%(同期百强物业年均复合增长18.8%),净利润年复合增长率更是达到71.1%(同期百强物业年均复合增长25.6%),双双远超行业平均水平。

尽管公司2016-2018年为谋取全国市场开启了一系列并购,累计耗资超2.77亿元,但3年借款总额均为零,同期经营活动现金流净额分别为2.05亿元、1.07亿元、2.48亿元,财务稳健性和经营质量优势明显。

拿到香港资本市场入场券的蓝光嘉宝服务,势必在自身战略性扩张的道路上拥有更广阔的视野,以更自信、从容的姿态迎接新一轮的发展。

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