卓越地产大秀肌肉后陷退地传闻 陈凯高杠杆高周转高增长策略还玩得转吗?

虽然卓越方面一直声称“不存在退地情况”,但是传闻并没有因此而散去,反而一位房企高管的“不评论”显得意味深长。

来源:地产大咖荟

为期两天的北京首个“双集中”土拍大戏的热度,并没有因为土拍落幕而消退。

来自华南的地产黑马卓越地产集团在北京土拍大戏中大秀肌肉,表现抢眼之后,却深陷退地传闻之中。

虽然卓越方面一直在声称“不存在退地情况”,但是传闻并没有因此而散去。反而一位房企的高管“不评论”,意味深长,颇耐人寻味。

但是是否退地,也许不是最重要的,激进的拿地策略,或许正是猛人陈凯所统率的卓越为了跨越式发展所采取的策略,这也透露出卓越未来加速发展的冲动和野心。

卓越地产大秀肌肉后陷退地传闻 陈凯高杠杆高周转高增长策略还玩得转吗?
卓越地产瞄准两三年内做到行业TOP 20。

01 北上拿地一鸣惊人

瞄准要在两三年内做到行业TOP 20,并且把打工皇帝陈凯揽入麾下的卓越地产集团,其实是暗藏着一股劲要在北京土拍会上一鸣惊人野心的。

因而北京土地首拍之时,卓越地产就先声夺人,一举拿下的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例,最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额,成交楼面价52988元/平方米,溢价率3.89%。

这还只是刚开始。

据观点地产新媒体报道,北京首批集中供地的第二天,卓越地产再次大秀肌肉,以联合体的形式现身拿地,且连续拿下了三宗地,总金额达到148亿元,如对半分的话,卓越投资金额达到74亿元。

  • 首先,首开+卓越以62亿元、配建3.25万平方米公租房、溢价率5.08%的代价获得丰台区长辛店镇张郭庄村地块;
  • 接下来,卓越+中交49.9亿摘得昌平中关村生命科学园地块;
  • 随后,卓越+中交以36.1亿元、配建2.05万平方米公租房拿到昌平东小口马连店地块。

一口气包揽4宗地,耗资150亿元,摘下本轮京城拿地桂冠后,卓越自然成为了各界热议的对象。

这也正是卓越地产所要的轰动效应,其他已经不重要了。

02 退地传闻下各方态度暧昧

卓越地产靠150亿元拿下四块地在京城一下子扬了名,但是随即风向就变了。

卓越因为算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张等原因,可能要“退地”的传闻却不胫而走。

不过,关于退地一事,目前仅有“可能”、“或许”等字眼,没有确切的信息源。

有媒体报道称,北京业内人士否认了这样的传闻,他表示,不排除是其它房企放出的烟雾弹,卓越不可能退地,毕竟缴纳了20%的保证金,也是一笔不小的数目。

进一步分析,退出合作需要找其它房企接手,但如此低的利润空间,算不过账的话,一般接盘侠不好找。

可是,信息不透明的情况下,传闻容易滋生和扩散。

如今,只有卓越地产单方面在极力否认退地传闻。相关涉事方却态度暧昧,在谈到这个事情时,都不愿意予以评论,而且不愿意透露自身信息。

细心的自媒体地产锐观察发现,在单独拿下朝阳金盏地块及与首开组建联合体拿下丰台长辛店地块后,卓越集团都制作了拿地庆祝海报,但与中交组建联合体拿下的昌平两块地,未见庆祝海报在朋友圈现身。

从拿地账来看,据业内人士估算,5月11日,卓越联合中交房地产连续拿下昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块,如何盈利是个难题。

按规定,两个地块售价上限都为6.3万元/平方米,而成交住宅楼面价分别为5万元/平米和5.3万元/平米,约1万块的差价空间,还有建安成本以及三费等各项费用,操盘难度很大。

消息透露,如果合作方超越卓越集团的授权价,按照双方的协议,卓越集团是可以选择退出联合体的。

种种迹象显示,卓越的退地传闻不是空穴来风。

外部并不知悉这两宗地是否超过了卓越所定下的内部授权价,联合拿地协议的具体要求如何也不得而知。

按照已有口径来看,虽当前未有退地操作,但也不排除后续发展可能出现变数。

因而,市场宁可信其有,更愿意相信传闻确有其事。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为,退地的原因有多种因素,具体是什么,他也不知道,也许是资金紧张,也许是土地太贵,也许是不看好未来的发展,都有可能。

03 猛人陈凯的野心

不论退地传闻真实与否。在外界看来,卓越在土地市场的凶猛,都是因为房地产界“猛人”陈凯的到来。

卓越地产大秀肌肉后陷退地传闻 陈凯高杠杆高周转高增长策略还玩得转吗?
2020年,卓越销售排名第41位。

陈凯在市场上有着傲人的业绩。2012年3月,陈凯任阳光城总裁,3年时间,将阳光城销售额从23亿元做到230亿元,增长10倍。2016年,陈凯转会中南置地,该公司当年销售额实现翻倍增至502亿元,2018年中南置地进入千亿俱乐部,1145亿元。

但陈凯也有玩不转的时候。

在新力,他就只干了7个月。

此番到卓越,卓越董事长李华制定了要在3年冲击行业TOP 20的目标,这显然就是给老板给陈凯的任务。

根据克而瑞数据,2020年销售额第20位的富力地产为1445亿元,卓越地产的销售金额是832.8亿元。这意味着,未来3年,卓越地产至少要增长73.5%才能赶上2020年富力地产的销售额。

为了冲量,卓越地产在土地市场变得凶猛。2020年全年卓越集团拿地231亿,位列百强榜第42位。

2021年1-4月,卓越拿地耗资132亿,位列中指院拿地百强榜第15位。如果算上5月,卓越一举在北京拿下四块地,耗资150亿。那么前5个月,卓越拿地耗资将达到282亿,前5个月就超过去年全年的拿地量。

问题是,资金链紧张传闻不断的卓越地产,在房企“三道红线”、银行“两道红线”的金融管控之下,走“高杠杆”模式能不能走得通?

也许这正是陈凯的策略,在上市之前,加速发展,尽可能将规模做大而使用高杠杆、高周转、高增长的模式。这正是陈凯所擅长的。

因而从目前来看,卓越在北京是否会退地,未来卓越的发展能否顺畅,还只能静待观察,一切都要时事势造英雄。

文章内容仅供参考,不构成投资建议,投资者据此操作风险自负。

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