来源：地产密探
刚过去的十一国庆假期，对地产圈内人来说，似乎有些“寝食难安”。8月底，某房企大佬预言“下半年，市场会比较‘惨烈’”，一语成谶。
这种躁动不安与危机四伏，来自2家知名港股上市房企集中出现债务爆雷，他们分别是新力控股和花样年控股。
这两家房企，给外界以实力很强、很稳健的印象，怎么突然就爆了呢？
9月底，新力控股自曝若干附属公司就两项境内融资未能在9月18日支付应付利息合计3874.2万元构成逾期付款，债权方暂未要求其加速清偿，目前正在积极协商。
公告之前，上述债务违约已成导火索。9月20日，新力控股遭到某债权人要求其偿还包括该债权人在内的未偿还本息，约7541.67万美元。4天后，该债权人将新力控股若干境外附属公司董事换成了自己人，抢占新力危机蔓延扩大前的主动权先机。
从上述披露的时间脉络看，“圈内没有不透风的墙”。这不难理解：新力控股为何在中秋节的9月20日股价断崖式暴跌，从开盘近4港元狂泻到最低0.37港元，以0.5港元收盘。
新力控股的股价遭单个交易日的恐怖暴跌，圈内人都看傻了眼，这完全无视券商的一致看好，比如国泰君安称其基本面稳健等。
作为千亿房企的新力控股，自此市值尴尬到已被缩水到区区17.85亿港元。没多久，新力控股宣布短暂停牌，但或出于安抚恐慌情绪，至今未复牌。
创立于2010年、发迹于江西南昌的新力控股，在1976年出生的创始人张园林的掌舵下，于2019年11月在香港上市。
疾风暴雨式的发展背后，是新力的高杠杆、高周转扩张，比如2017年合约销售额同比增幅165.4%，2018年同比增幅71%，2020年突破千亿。
截至今年6月底，新力控股对外宣称公司借贷加权平均融资成本降到8.7%，仅“剔除预收款项后的资产负债率”一项踩了红线，有望2021年底实现三道红线达标。
注意！新力控股截至6月底，现金及银行结余约193.5亿元，比去年底增加10.5%，现金短债比达到1.4，净负债比率进一步降至50.5%。相比踩了三道红线或两道红线的房企，新力这种情况也能罕见遭遇债务爆雷，也是刷新了纪录。
从中期业绩财务数据上看，新力、花样年咋看都不像是要爆雷的节奏。
如前述某房企大佬预言的，“别人认为你是安全的就从三条红线指标和利息成本来看。但是，别人认为你是安全的也不一定是安全的，三条绿线的公司也不一定是安全的，不一定没有风险。”
再看花样年，10月4日公告，未能在当日如期支付2021年票据剩余本金约2.05亿美元。此前，花样年控股曾公告短暂停牌，显然与美元债违约密不可分。
目前，花样年在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下成立了应急小组，正在制定风险化解方案。
截至6月底，花样年总借款515亿元，比2020年底增加约10%，其中银行借款约168.5亿元、优先票据及债券约343.7亿元，剔除预收款后的资产负债率72.7%，净负债率74.8%，现金短债比1.59倍，“三道红线”仅踩了一道。
类似于新力，花样年同样仅踩了一道红线，银行结余及现金达到271.77亿元，比去年底增加22亿元，现金短债比达到1.59倍，但也陷入流动性危机传闻，以及如今被彻底坐实。
从时间脉络看，9月22日，花样年曾公告澄清，公司发行的已到期离岸优先票据概无逾期还款，公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。
对今年下半年到期债券，其还曾公布过详细的偿债安排：
- 10月到期的2.1亿美元债，已准备好资金到期偿还；
- 12月到期的美元债，将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产；
- 12月到期的9.5亿人民币债，已启动再融资。
- 对2022年和2023到期的美元债，将提前通过要约回购和交换要约等手段管理。
花样年这种看似周密的偿债计划，似乎都是为了安抚债券市场投资人情绪看的。
随着债务爆雷，在知乎上，有相关人士评价认为，“花样年本次躺平，是刷新中资美元地产债投资史一次下限的躺平。从对社会影响上可能不如恒大，但从对投资者信心和民营地产信用的杀伤来说，性质并不亚于恒大。可以说涉嫌诈骗”。
花样年的曾宝宝，又是何许人也？大家可以看一下花样年控股集团的主要股东构成：
实际上，早在6月份，花样年曾向摩根史丹利发行过一笔年内创行业美元债融资成本新高的年息率14.5%的2亿美元债融资，用于若干现有境外债务再融资。
如前述某位房企大佬所说的，“现在出现问题的企业，其实两年前就已经看到了，出现问题一定是综合性的，要么就是布局出现问题，要么地买贵了，要么产品有问题，要么就是战略有问题，要么把钱挪走了。”
再看新力和花样年，明明“现金短债比”分别是1.4倍、1.59倍，又仅是踩了一道红线，却集中陷入债务爆雷危局。
债券投资人若不再敢相信各大房企完成“三道红线”达标数据等，这会给整个行业带来何等负面影响？
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