万物云再不上市 黄花菜都凉了

仅10月中下旬,就有6家物管企业招股书失效,包括东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业、海悦生活和中国文旅。

来源:地产大咖荟

多次表示,万物云不差钱的万科万物云领导们终于在现实的面前妥协了。

11月6日,万科发布公告称,要分拆万物云赴港上市。

此前的万科董事长郁亮称,万科物业在未来很长一段时间不会上市。

但是,在多家赴港物企IPO折戟,物业行业的冬天到来之际,由万科物业变身而来的万物云却改变主意要上市了。

这一改变的背后,是万科的无奈,更是行业大变局之下,万科不得不做出的重大改变。实际上,如果万物云再不上市,一切都要变成黄花菜了。

万物云再不上市 黄花菜都凉了

紧急IPO救场

此前,万物云CEO朱保全及万科董事会主席郁亮曾强调,万物云不以物业公司的概念上市。

早在万科2019年的业绩发布会上,郁亮就曾说过,万物云要以“城市服务商”的身份去上市,而不是“物业服务商”。

然而,理想是美好的,现实却很骨感。2020年,万物云实现总营业收入182.04亿元;其中,住宅物业的营收100.52亿元,而城市服务营收9.91亿元,占总收入的5.4%,与住宅物业收入相差超10倍。

按说,这个时候,万物云离城市服务商的身份还差距甚远。

加上目前,资本市场已经对物业的投资热潮退却。仅10月中下旬,就有6家物管企业招股书失效,包括东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业、海悦生活和中国文旅。

然而,万科已经顾不上这些了。

此时,万物云要充当救火队员的角色上场。受行业大势影响,万科也不得不面对经营的重压。

今年前三季度,万科实现营业收入超过2700亿元,同比增速超10%,但归属净利润只有166.89亿元,同比下降15.98%,增收不增利明显。

这是近20年来,万科前三季度净利润首次出现下降。

而在万物云决定上市之前,万科发布了10月份的销售简报:合约销售金额约为419.5亿元,同比下降19.81%。合约销售面积约为258.1万平方米,同比下降29.48%。

传统的“金九银十”非但不再是房地产行业的销售旺季,反而是寒风呼啸,在金九银十之际,恒大、新力、当代置业花样年阳光城佳兆业等接连爆雷,尤其是三道红线全绿的佳兆业也出现兑付逾期现象,真的让整个行业倍感寒意阵阵。

曾经率先喊出活下去的万科此时也有着切身体会,净利润下降,加上销售额的下降,接下来对其意味着什么。

因而,万物云在还没有实现城市服务商的收入超过物业服务收入,真正成为一家名符其实的“城市服务商“的时候,就选择赴港上市了。

而此举,也许正是万科要为寒冬储备更多的粮草。

塞翁失马

对于万科来说,虽然此时,万物云城市服务商的特征还不明显,同时还面对的是资本对于物业投资热潮退却,有投资认为,此时将万物云推向市场,估值会大大缩水。

不过,在地产大咖看来,此时将万物云推向市场,未必就是坏事。正所谓,塞翁失马,焉知非福。

首先,万科在今年半年报中披露,上半年,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%;这个数据比碧桂园服务上半年的营收115.6亿元略低。

但是在物业行业龙一和龙二之争中,碧桂园服务因为已经在港股上市,无疑有着得天独厚的优势。

在今年,碧桂园服务先后完成了三笔大额收购,先是48.47亿元收购了蓝光嘉宝64.62%股权,随后又以100亿元收购了富力物业100%股权,以33亿元的代价收购了彩生活邻里乐100%股权。

而据不完全统计,2020年至今,碧桂园服务入股或收购12家公司股权,涉及环卫、保险经纪、电梯广告、房地产经纪、供热等领域,涉及资金约237亿元。

截至上半年度末,碧桂园服务在管合同面积已超6亿平米,继母公司碧桂园荣登“宇宙第一房企”后,成为当之无愧的“宇宙第一物企”。

碧桂园服务得以横扫头部物企,资本市场上持续大额融资提供了弹药和底气,而背后生意经并不复杂,依然是古老的“低买高卖”:50多倍的市盈率融资,10多倍的市盈率收购。

与此同时,万物云也在想方设法壮大自己。今年比较大的并购行为就是通过换股,将阳光城旗下阳光智博100%收入旗下,作为回购,阳光城收获万物云4.8%股权。这在当时,一度被认为是万物云壮大自己的一个模式。

但是与碧桂园服务的四处开挂相比,万物云的并购成功率少了很多。最为关键的原因是,万物云拿不出大把的真金白银出来。

今年三季度,房企普遍出现流动性困难的时候,更多的是希望将旗下物业企业摆上货架,换回得以续命的真金白银,而不是一时难以变现的万物云股权。

据市场人士猜测,阳光城出现资金流动性困难之后,不到3个月,阳光城持有的万物云4.8%的股权可能被摆上货架。

当然,事情都有两面性。对于阳光城来说,这或许是一笔十分划算的买卖。对于万物云的估值,有人猜测其估值范围大致介于1500亿-3000亿之间,如果按照2000亿市值估算,阳光城持有的这部分股权大约价值100亿。如果估值达到100亿,对于阳光城来说,无疑是赚大发了。

再来看看万物云,如果上市后能够融到大笔资金,并且能够借用资本市场的融资功能,将会大大缩减与碧桂园服务在并购市场上的差距。

因而从这个角度来看,万物云上市,对于其是一个重大利好,将为万物云接下来的并购足够多的资金。

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