来源：地产大咖荟
腾讯要参与到鲁商发展（600223）的医美平台“福瑞达生物”当中来，瞬间让鲁商发展成了引人注目的新星。
在人们的印象当中，鲁商发展是山东省商业集团旗下的地产平台，从2008年上市以来的经营数据来看，长期处于增收不增利的困局当中。
如果没有腾讯参与战投带来的聚光灯，人们还很难发现，如今的鲁商发展已经悄然成长为一个闷声发财的医美新势力。
这个转变发生在2018年底。
2018年12月，鲁商发展以房地产资产转换加支付部分现金的方式并购了福瑞达医药集团，2019年10月再次收购了山东焦点生物科技股份有限公司，成功切入医美赛道后，盈利能力一举扭转了以往的颓势。
2019年，医美板块归属于上市公司股东的净利润3.45亿元，较上年同期增长112.58%；2020年实现归属于上市公司股东的净利润6.39亿元，较上年同期增长85.39%。
今年前三季度，鲁商发展的医美板块再次展现强劲的势头：其中化妆品板块营业收入9.93亿元，同比增长174.58%，毛利率63.21%；医药板块营业收入3.96亿元，同比增长22.14%，毛利率58.32%；原料及添加剂板块营业收入1.76亿元，同比增长35.26%，毛利率40%。
大幅增长的业绩得到了资本市场的认可，鲁商发展的股价也水涨船高，自2019年首个交易日，股价2.63元，到2021年12月1日收盘价13.79元，计算至今涨幅高达424.3%。
看起来，鲁商发展的潜力正在逐步释放，不过，这在一雪球网友的眼友眼中还只是鲁商在小试身手，鲁商发展是一个被地产耽误了的地产新势力，其价值被大大低估了。
腾讯看中的是玻尿酸之父
11月24日，鲁商发展披露公告，当日收到山东产权交易中心《增资挂牌公告结果通知》，确定南通招华贰号新兴产业投资基金合伙企业（有限合伙）、广西腾讯创业投资有限公司等组成的5家联合购买体为福瑞达生物增资扩股投资方。
让我们看一下这5家企业都有多牛。
首先最耀眼的当属广西腾讯创业投资有限公司，背后的大股东正是深圳市腾讯睿见投资有限公司，实际控制人就是马化腾。
再看一下其他4家企业的实力。
南通招华贰号新兴产业投资基金合伙企业（有限合伙）经过层层穿透，背后是受益人是招商局集团；
企查查显示，济南动能嘉福投资合伙企业（有限合伙）持股90%的股东是山东省财政厅；
上海众源二号私募投资基金合伙企业（有限合伙）背后闪现的股东是上海报业集团；
杭州众达源企业管理合伙企业（有限合伙）的控股股东是杭州壹网壹创科技股份有限公司，背后同样有着上海报业集团的身影。
个个都是实力非凡。由此可以看出，5家投资方对于福瑞达的看好。
由于众多大佬的捧场，福瑞达生物此次增资扩股价格虽然不低。
评估报告显示，截至2021年6月30日，福瑞达生物净资产账面价值为25734.57万元，股东全部权益价值收益法评估值为163916.43万元，增值额为138181.86万元，增值率为536.95%。但是5家机构组成的联合体，在11月23日挂牌期满的时候很痛快地交纳了7000多万元保证金。
福瑞达生物的另一个身份是国内玻尿酸护肤产品的开创者，其主导产品的植物蛋白胨制备技术属于医药领域发酵环节补短板，填补了国内空白。
有意思的是，就在腾讯等大佬投资福瑞达的之时，另外一知名创投机构达晨同样投了一家玻尿酸企业。10月26日，梅晔生物宣布完成数亿元B轮战略融资，由达晨领投、南虹资本跟投，A轮领投方沂景资本继续加注。
百福瑞达和梅晔生物背后有同一位掌门人——凌沛学，而他还有一个更响亮的称号——中国玻尿酸之父。
看来，腾讯等大佬是冲着凌沛学而来的。
凌沛学不仅对中国玻尿酸行业作出了巨大贡献，甚至还为山东省带来了一个支柱产业。
“世界玻尿酸看中国，中国玻尿酸看山东。”全球玻尿酸原料销量排名前五的企业市占率之和高达75%，均在中国山东，换句话说，山东拥有全球最大的玻尿酸产业集群，而这与福瑞达生物有着密不可分的联系。
牛散的不离不弃
其实不只是腾讯等投资大佬对于福瑞达感兴趣。
鲁商发展的高管们更是对福瑞达情有独钟。
地产大咖留意到，福瑞达在增资扩股时，拟定的是新增股本占增资后股本不高于17.58%，其中，战略投资者通过山东产权交易中心挂牌交易认购不高于16.90%，员工可按引进战略投资者的价格协议认购不高于0.68%。
也就是说，让未来核心管理团队享受到福瑞达成长的收益，此次增资扩股也让核心管理团队光大正大地跻身战投行列。
实际上，就在此次增资扩股之前，山东证监局公示的行政处罚决定书([2021]5、6、7号)的行政处罚书刚刚下发。时任福瑞达医药办公室副主任张泽、时任鲁商发展审计法务部部长朱广瑜及其妻张蓓蓓、福瑞达医药时任财务总监许修锋与其女友裴爱媛5人，因鲁商发展收购福瑞达事宜期间内幕交易鲁商发展股票而被处罚。
2021年9月10日，山东主监局公示的行政处罚决定书([2021]8号)显示，时任鲁商物产有限公司金属材料分公司总经理冯彬因内幕交易鲁商发展股票而被处罚。
一面打击内幕交易，一面让核心团队参与战投，显示了鲁商发展以市场化原则激励管理团队，更加阳光和透明。
据悉，此次福瑞达的高管在参与增资扩股时的积极性也很高。
不只鲁商发展的高管，还有牛散也对福瑞达不离不弃。翻看鲁商发展的报表，显示早在2020年第四季度，靳玉德就开始进入鲁商发展的前十大股东名单，并且每个季度都有加仓。直至2021年第三季度，靳玉德已经持有鲁商发展647.37万股。
实际上，东方财富的数据显示，早在2018年6月30日，靳玉德就已经潜伏在鲁商发展之中。
看起来，靳玉德赶上了鲁商发展2019年以来那一波大涨，在其中已经赚得盆满钵满，但依然对鲁商发展不离不弃。
被低估的三大理由
吸引了牛散，腾讯等投资大佬，还有鲁商发展的高管团队涌跃入股，都显示，各路资本对于鲁商发展这个医美新势力的强烈看好。
据Choice统计显示，11月25日有27只个股获机构买入型评级。其中，鲁商发展关注度最高，获2次机构买入型评级记录。
那么，鲁商发展自身有着什么样的魅力呢？
让我们来看一下，2018年12月，福瑞达与鲁商发展资产置换时，福瑞达的评估价为9.27亿元，鲁商发展以三家房地产公司泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权依据评估值作价8.06亿元，置换出去，现金实际只支付了1.21亿元。
随后，福瑞达的发展让人们认识到，它是一个会下金蛋的鸡。近几年，福瑞达业绩持续增长，2018~2020年，公司分别实现营业收入20177.46万元、29664.06万元、66401.16万元，营收2年增长了2.3倍，增长曲线陡峭地上升；而其净利润分别为1873.55万元、3247.15万元、4450.1万元，2年净利润增长1.38倍。
2021年，福瑞达生物业绩进一步飙升，仅上半年就实现营业收入59992.73万元，净利润7520.53万元，营收与去年接近持平，净利润却已经增长了1.69倍。
福瑞达旗下目前拥有颐莲、瑷尔博士、善颜、UMT、诠润、伊帕尔汗等11个品牌。
到了第三季度，鲁商医美产品继续高歌猛进：其旗下瑷尔博士专注肌肤微生态平衡护理，前三季销售收入4.9亿元，同比增长超过400%；颐莲专注玻尿酸护肤38年，前三季度实现销售收入4.3亿元，同比增长120-130%。刚这两个产品的销售收入就已经突破了9.2亿元。
而且，双十一，给了福瑞达继续大放异彩的机会。据悉，瑷尔博士在双11期间全渠道成交额达到1.4亿元，颐莲品牌也登上了京东美妆品类TOP3。
数字虽然很直观显示鲁商医美板块的增长势头，但数据也是枯燥的。
有雪球网友说，鲁商发展被大大低估了，原因有三点：
一、鲁商发展2019年收购的焦点生物即将超越华熙生物，成为全球最大的玻尿酸原料生产商。根据华熙生物的招股说明书，其玻尿酸原料产能占据全球产能的36%，紧随其后的是鲁商发展的子公司焦点生物占据了12%的产能。但是2018年，华熙生物的玻尿酸原料产能在180吨，而焦点生物未来的产能将是520吨，将一举超越华熙生物在未来玻尿酸原料的全球市场占有率。
二、华熙生物与福瑞达有着藕断丝连的关系。华熙生物原先是华熙福瑞达，后来福瑞达将所持华熙生物5.63%的股权以11833.23万元的价格转让给了香港勤信，算起来当年华熙生物估值是21亿，如今在资本市场上，华熙生物已经是779亿的市值，显然鲁商发展的价值没有被充分挖掘。
三、鲁商发展在眼科医疗方面也有着强大的实力，产品可用于治疗近视，媲美阿托品。山东博士伦福瑞达制药有限公司（以下简称“博士伦福瑞达”）有3款比较牛的产品，一个是复方托吡卡胺滴眼液，其在治疗青少年假性近视中效果，据称可以与阿托品疗效相当，而且安生性较高，还有缓解眼睛疲劳的润洁和润舒。
博士伦福瑞达也保持了较高幅度的增长，2020年的营收是6.51亿，2021年上半年就达到了3.68亿，同比去年上半年保持了接近20%的增长。
分拆还是剥离？
对于鲁商发展的医美平台的良好发展势头，看起来各方都有着较为清晰的认可。
未来如果腾讯、山东省财政厅、招商局、上海报业集团等各方力量的加持之下，相信鲁商发展这个医美新势力有望加速腾飞。
然而，受房地产市场的影响，其第三季度的营收大幅度下降34.6%，前三季度营收下降9.75%，但在医美的强势增长带动之下，鲁商发展前三季度的净利润依然增长21.9%。
地产对于医美的拖累，相信不仅是腾讯等投资大佬看得到，鲁商发展的管理层也看得到。
因而，如何让鲁商发展的医美板块价值最大化，各方都会有动力。
猜想之一是，鲁商发展剥离地产业务，专注医美。
这个奥园集团旗下的奥园美谷就这样做了。2020年鲁商发展单单医美业务营收就有7个亿，而医美龙头爱美客2020年全年营收也就7个亿。
虽然鲁商发展的医美净利润没有爱美客那么高，但是今年上半年，鲁商医美板块仅医美板块的净利润就有5.46亿，按医美通常的估值动辄100倍市盈利计算，市值就会远远超过现在鲁商发展的估值。所以说，地产业务大大拖累了公司的医美业务估值，是时候做出改变了。
像新华都就是刚刚剥离零售业务，接连好几天大涨。
猜想之二，拆分医美业务福瑞达单独上市。
综合看，拆分上市需要走上市流程，时间比较长，但也会大大拉动鲁商发展的价值重估。但有人估计风投等不了，所以，大概率走鲁商发展剥离地产业务这条路。
如果地产业务剥离后，医美的估值就上来了。
虽然鲁商发展的前景看好，但是道路却很曲折，2019年以来，鲁商发展的股价虽然总体向上，但波动幅度却非常大。
