我在昨天的文章中谈了国内旅游地产的火爆以及投资旅游地产如何降低风险。除了旅游地产，海外置业也是近年来国人投资的一个热门选项，我们不妨将二者结合起来，看两个海外旅游地产的典型样本，为国内投资者提供镜鉴。
旅游地产“鼻祖”
一战后的美国经济进入黄金发展期，汽车大量进入普通家庭，使得自驾游盛行，度假旅游经济快速升温，带动了一些旅游胜地的房地产业。这其中，佛罗里达州（以下简称“佛州”）的房地产业最先受益。
佛州是美国最南边的一个州，相较于纽约、芝加哥等北方地区，这里“面朝大海，春暖花开”，简直就是度假天堂。所以美国的富人、名人纷纷南下在佛州购置房产，使其同时成为房产投资天堂。
在这种情况下，佛州的土地价格升幅惊人。棕榈滩上一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年飙升至400万美元。水涨船高，房子的价格升幅更加惊人，一幢房子一年内涨4倍的例子比比皆是。佛州首府迈阿密的房价在3年内上涨了五六倍，导致这个总共只7.5万人口的城市居然出现了2.5万房地产经纪人。
全球第一次房地产泡沫
楼市疯狂的同时，危机正在悄然降临。1925年，《福布斯》杂志刊文警告佛州楼市风险。
到了1926年，开始有投资者负担不起高昂的房价，而且由于没有进一步上涨的空间，投资者开始对佛州房地产市场失去兴趣，出现了一波抛售，房价应声下跌。加上邮轮沉没、飓风灾害等偶然因素，到了年底，佛州房地产泡沫完全破灭，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩至1926年的1.4亿美元。房价暴跌之后，很多房地产商和经纪人发疯或自杀。这次房价暴跌一直持续到1929年的美国大萧条，整个佛州的经济在二战之前都没能恢复过来。
1920年代的美国“佛罗里达泡沫”是旅游地产泡沫破灭的典型案例，也被认为是全球出现的第一次房地产泡沫。
纵观佛州房地产的沉浮，你会发现其中有很多路径在今天的国内市场依然存在。比如投机盛行，随着房地产价格上涨，需求端出现了大量“虚假”需求，大部分旅游地产、商业地产购买者都是冲着投资的目的，而非居住；再比如金融机构的推波助澜，当时美联储实行宽松的货币政策，流动性充裕，同时市场上出现了各种各样的所谓金融创新，针对房地产推出越来越多的投机性金融工具。
不过以上都是外因，个人认为，佛州旅游地产泡沫破灭的根本原因是土地太多了。商品经济归根结底还是由供需关系决定，佛州三面环海，有着长约2000公里的海岸线，其中各种海滩总长就有1328公里，有充足的土地供应，到处都是海景房。供过于求，加上投资性需求的不稳定性，一旦房价增速放缓或下跌，投资人就会抛售撤资，继而引发连锁反应。而“树永远不会涨到天上去”，价格总有下跌的一天，注定了这种由过度投机炒作起来的虚假繁荣迟早要价值回归。
世界旅游地产之巅
相比美国佛州，同样作为度假天堂的摩纳哥，由于土地资源极其稀缺，成为全球房价最高的地区，成就了旅游地产的另一种样本。
摩纳哥土地面积只有2.02平方公里，是全球第二“小国”，仅次于梵蒂冈。摩纳哥属于地中海气候，即使在夏天的午后，也罕见超过30°C的高温，整个夏季海风温和，且天气干燥，而冬季霜冻和降雪也极为罕见，因此而成为闻名世界的旅游胜地。
摩纳哥没有个人所得税，吸引全世界的百万、千万、亿万富翁纷纷涌向这里，不法之徒也用脚投票奔向这里，成为“逃税难民”的避税天堂。
地少人多，富人密集，摩纳哥的房价自然水涨船高，一路飙升至每平方米53000欧元到100000欧元（约合41万人民币到78万人民币），居世界之首。
当然，摩纳哥能够成为世界房价之巅峰，除了土地资源极度稀缺，供不应求，也离不开政局稳定、环境安全、旅游资源丰富等因素。
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