韩国的房价从1997年亚洲金融危机时候开始就持续上涨。你想，全国五分之一的人口都挤在首尔那么一个城市里头，那房价涨得就更猛了。所以韩国的上一任总统文在寅，他在上任的时候就立下了豪言，说一定要抑制住房地产泡沫。
可是，虽然他确确实实出台了25次抑制房价的政策，比如说收紧房贷，高端房产不让贷款，提高房产税等等，可是房价就是摁不住，反倒在他的任期内涨得最猛。搞得文在寅非常打脸，在任期快结束的时候不得不自我检讨。
为什么韩国的房价这两年怎么摁都摁不住，反而涨得更猛呢？
这就要说到韩国独有的租房制度——全租房。
全租房
在韩国，大概有60%的房子都是以这种形式出租的。
全租房的规则其实很简单。我们一般是按月租房子，比如说一个200万的房子，我们按月交，比如租金5000块钱。但在全租房的模式下，你一分钱都不用交，可以免费住，但是你得给房东交个押金。而这押金非常高，大概能占到房价的50%-80%。也就是说，你一开始就得押120万在房东那儿，之后你租房期间不用再给房东付房租，房东也不会因为你交了押金给你付利息。两年到期之后，房东把那120万如数还给你，这个租约就算完事了。
说到这儿，肯定有人就要有疑问了，你说我都有120万了，那我买房不香吗？当然大多数租客肯定没有120万，这个钱其实他找银行借的，而银行借给你120万的贷款，比如说利率4%，那你其实每个月只要支付大概4000块钱的利息，就能住在价值200万的房子里。正常情况下，这房子一个月可能是租5000块钱，那不就省了1000块嘛。
有朋友还是要问，我都能贷到这120万了，我为什么不贷款买房呢？注意，这时候这120万，它只是两年的一个短期贷款，而我们买房子可能是10年、20年、30年的长期贷，很多年轻人哪愿意背上这么重的负担去买房，所以他们才选择了全租房的模式。这也是为什么在韩国20多岁年轻人里边全租房模式是最受欢迎的。
韩国国民的住房持有率是56%，而这个数字在中国是90%，也就是说韩国只有一半多一点的人是有自己的房子，剩下全都是租房。这里边很重要的一个原因就是，在低利率的环境下，这个全租房模式实在是太爽了。
首先，租客肯定是更喜欢全租房的。那银行呢，能给租客多贷一次款，业务更多，当然也开心，所以银行也很喜欢这种模式。而房东拿着钱肯定不是存银行了，他得拿这120万去投资，这投资回报率肯定得比那5000块钱租金高。投股票？韩国的股市虽然也是震荡上涨，但回报率还不如存银行，而且风险也太大了。所以最主要的投资方式还是去炒房。
炒房
如果一套200万的房子，首付30%，那就是说你要花60万。然后你通过全租房的方式租出去，立刻回笼120万，相当于你买了套房子还多了60万（当然你得还房贷），这简直就是一个现金流管理的大bug。所以理论上，只要你能保证房子一直租出去，而且房价一直在涨，那就可以循环往复，把韩国所有房子全都给买下来。
事实上，韩国确实有这么一个特别有名的人叫金先生，他在首尔买了一共1139套房，被媒体戏称“公寓大王”。
合着这么一套全租房模式，它其实没有产生什么实际价值。但这么一圈下来，租客、房东、银行全都很高兴，这听着也不合理啊，不符合经济学原理，那么问题到底出在哪呢？
这套架构额外收益的背后，其实是有成本的，这个成本就是它额外的风险。你想，这套房子假设30%首付的时候，它其实就三倍多的杠杆。但你要在全租房的模式下，你就不需要任何初始资金，或者说你的初始资金可以立马回笼，那这杠杆就变成无穷大了，所以才有人能买上成百上千套的房子。
这个全租房的模式，它相当于给韩国上了一个非常高的杠杆。韩国的家庭负债比GDP超过了100%，超过包括美国、中国、日本在内的全球绝大多数主要经济体。而我又找到了韩国经济研究学院的一份报告，它说，要是完全算上全租房的杠杆，这个比例可能会达到157%，那可真就是冠绝全球了。
杠杆本身只能说是干柴，它自己是着不起来的，它还需要一把烈火，而这个烈火就是低利率。
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