低利率
你看，下面是文在寅时期韩国的利率，那你说这房价能不涨吗？
而对于韩国来说，这个烈火可不只是降息那么一点。2020年之后疫情，全球大放水，你别看人都被关在家里，资本可是在大狂欢，钱也多，韩国出口也旺盛，而疫情又让房屋供给停滞。好家伙，需求旺盛，供给还停滞，那房价不得飞起。
其实不光是韩国，全球大部分国家，除了中国，基本都差不多。
所以你看，面对楼市这样猛烈的火势，文在寅采取了一些限价政策，但这些政策顶多相当于在火势旺的火场旁边使用小水枪，显然无济于事。
到了2022年，首尔的平均房价已超过100万美元，相当于700万人民币。每平米的均价达到了2.2万美元。而在江南区，这个韩国著名的富人区，房价已经达到了每平米7万块钱，相当于50万人民币。这让房东、租客和银行都笑得合不拢嘴。
但我们都知道，杠杆不仅会放大收益，还会加大亏损。在房价涨的时候，杠杆越大赚得越多，但如果在房价下跌的时候呢？
房地产危机
2022年，美国开始提高利率，导致韩元贬值，韩国央行也被迫加息。
加息带来了一系列问题。首先，对于租客来说，他们的贷款利率开始上升，意味着每月支付的利息增加。这让租房变得更有吸引力。因此，加息刚一开始，很多人就开始选择“逆全租”，全租房市场出现逆转，数量超过100万套，让房东感到压力重重。
另一方面，房东也受到加息的冲击，因为韩国80%的抵押贷款是浮动利率，意味着他们需要承受更大的利率波动，利息随着市场利率的波动而变化。此前的低利率环境下房东每月付出的利息较少，但加息后，他们需要支付更多的利息。（其实中国的房贷利率以LPR为基础，也算是浮动利率。而美国超过95%的都是固定利率。）
韩国一加息3%，所有贷款买房的人每个月都多还比如说3000块钱利息。正常3%可能也能忍，但别忘了在全租房模式下那些开满杠杆的人，比如说金先生，那1000多套房子，每套多还3000块钱，再加上好多人直接选择不租了，那就是毁灭性的打击。
这位金先生在2020年10月被警方发现死亡，原因未透露。类似的还有很多利用这全租房杠杆的炒房客们，破产的破产，跑路的跑路，这就让这些全租房客的押金岌岌可危。
尽管大部分的全租房市场受到保险公司担保，但去年还是发生了2000多起全租房押金被挪用的案件，涉及金额达到7000多亿韩元。预计今年，全租房市场可能会带来高达18000亿韩元的损失。仅在我查到的数据中，今年韩国已经发生了4起因全租房债务问题而导致租客自杀的案例。这使得房东们只能被迫清仓甩卖自己的房产。
截至今年1月，韩国待售房屋达到75000套，是2012年以来的最高水平。房地产开发商们为了应对市场压力，采取了各种措施，如提供AIrPods、送奔驰车或金条等激励措施来吸引购房者。
从2022年下半年开始，韩国的房价在加息的冲击下迅速下跌，一直持续到今年4月，总体下跌了10%。很多地区的房价下跌了30%到40%，成交量下降70%。这也导致韩国家庭贷款/杠杆逆转下降。
当房价上升时，大家都采取了高度杠杆，房价一旦下跌，就可能导致一小部分人破产甚至自杀。这对社会秩序构成了重大威胁。
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