富力地产涉嫌炒房!销售乏力憋出“允许更名”大招

本文受权转自:公众号「地产大咖联盟」

年底,各种冲刺促销的消息在朋友圈中随处可见,但属富力地产(02777.HK)的促销信息最为劲爆——

富力25载,员工感恩回馈,年终最强员工福利,最低7.5折!免费更名,不限套数!

据悉,此项购房优惠是富力地产推出的25周年感恩回馈活动。

对于员工,全国范围内不限套数,且不计入员工折扣优惠的购房套数内。

此外,自付清全部房款一年内,每套房源可无条件享受免费更名一次,员工之间可以联名购房。

消息人士称,富力地产此举,一是为了降低负债,二是离全年销售目标差距还很大,通过这种方式来一个年底业绩冲刺。

知名地产分析师严跃进说,类似营销的内容其实是有很多问题的,尤其是提到了免费更名的内容,其实是涉嫌炒房的,或者有炒房嫌疑的漏洞。

富力地产涉嫌炒房!销售乏力憋出“允许更名”大招

一、销售乏力憋出大招

到了年底,富力的老板和营销战线的员工可谓压力山大。

今年前11月,富力地产共实现销售收入1172.8亿元,但与年初1520亿元的目标相比,仅完成了年度目标的77%。要在最后一个月实现全年销售目标,难度不小。

据不完全统计,之前有41家房企公布了2020年业绩销售目标,目标完成率在86%-100%的企业有28家,多个企业已完成目标,因此年底优惠力度不大。

另外,今年受疫情影响,房企优惠政策频出,导致购房者对于促销已经疲倦,冲击业绩不明显。

富力此举,显然是在销售不力的背景下释放了一个终极大招——在社会购买力消化掉以后,再用大力度的折扣挖掘员工的购买力。

优惠政策显示,凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工,购买2020年全国在售项目,在2020年12月23日-2021年1月22日,只要一次性付款,最低可获7.5折优惠。另外,在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款,可获8折;2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款,可获8.5折优惠。

有富力员工向地产大咖证实了该消息属实,有一些员工朋友圈也有这样的促销海报流出。

不过,有富力员工透露,上述活动并非全国所有项目都参与,比如在广州,给出折扣的都是商铺和车位,一些热门优质项目没有在列,能激起购买欲望的并不多。

二、裁员、发债,降负债

与大力度促销同时进行的就是富力地产的优化裁员。

12月初,网上传出一份富力地产员工优化文件,随后,富力否认,称裁员是谣言。不过从2020年半年报中可以看出,裁员一事并非“空穴来风”。

富力集团三季度财报显示,2020年6月末,富力员工数3.92万人,较2019年末的6.23万人,下降37.08%。仅2020年上半年,富力员工就减少了2.31万人。同时,富力集团拿地的金额也在大幅收缩,2020年上半年,富力拿地金额仅60亿,同比下降66.1%。

这一切的背后,是富力地产三条红线均踩线。

截至2020年6月末,富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.16%,净负债率为197.73%,现金短期债务比为0.23倍,三项指标均不满足监管要求,去杠杆、降负债压力较大。

国盛证券研报显示,近年来富力地产不断被其他房企超车,已被挤出2020年克尔瑞销售榜单Top 20之外。同时其还面临债务压顶,未来3年境内债券到期均在100亿以上。截至2020年6月末,一年内到期的非流动负债为695亿元,面临很大的偿付压力。

为了解决钱紧的问题,富力地产左冲右突。

一方面是甩卖资产,11月9日,富力地产发布公告称,拟将旗下物流园项目70%的股权以44.1亿元的价格出售给黑石集团。

另一方面,富力地产想尽办法借新债还旧债。

11月12日,富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据,并将于2022年到期,从2021年5月18日开始每半年付息一次。

地产大咖注意到,为了吸引投资人购买,这次票据的票面利率竟定为12.375%,甚至高于富力地产上半年的净利润率。富力地产半年报数据显示,上半年其录得净利润39.2亿元,净利润率11.7%。

不过,富力地产显然对这样做还显得有点信心不足。

而为了保证这次票据发行成功,富力地产“老板娘”——董事局主席李思廉的配偶张绮雯也是拼了,亲自下场“兜底”,购买合计500万美元,以显示她对于这次票据发行的信心。

当然,地产大咖认为,这也侧面说明了,富力地产对于资金的强烈渴求。

三、允许更名涉嫌炒房

但是富力地产可能忽略了一个道理:正确的事情,如果往前再迈进一步,就会变成谬误。

有人质疑,富力集团推出员工7.5折买房,其实也是一种变相促销的方式。

尤其可以在一年内免费更名一次的,这样员工就可以将房子转手给别人,看起来是员工福利,其实也是一种销售手段,而且全款买房也便于房企年底加速回款。

对此,地产大咖认为,富力地产这样的做法,性质比变相促销更为严重。

起因是房子难卖,富力地产通过这种方式去库存,疑为在压力之下,明目张胆地鼓励炒房。因为,虽然有一些开发商允许员工买房后可以免费更名,但从来没有大张旗鼓地对外宣称过。

员工买房后允许更名,实际上是地产行业内部的一条潜规则。

有律师认为,如果你想在房本没下来之前直接变更成新买家的名字是不可以的,法律也不支持。因为,在房本没出之前直接变更成新的买家名称是涉嫌非法避税的。

严跃进分析表示,开发商允许更名的政策,实际上可以实现房子的偷偷转让。这显然就是开发商本身在进行炒房。

地产大咖也了解到,江西南昌市就于2018年对于房地产市场的乱象进行了专项整治。在整治的内容中,就有一项为“通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房”。

南昌市房管局的相关官员稀释称:“从客户交定金起,就不再允许更名,更名视为炒房,包括直系亲属也不行,销售人员有义务告知客户不能更名。”

最近,江苏省兴化市也发布《关于进一步规范商品房退房和变更管理的通知》,其中提到,严格执行商品房购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名(父母、子女以及夫妻之间除外)。

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