香港地价暴跌 李嘉诚们咋办?会传导到内地吗?

香港地价暴跌 李嘉诚们咋办?会传导到内地吗?

春节后,香港地政总署拍卖的一则新界土地,以异乎寻常的1.7万元/平的低成交价震惊了业界。该价格比此前同区域交易价低了近70%,也远低于北京上海的地价,甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。李嘉诚旗下的长实地产股价腰斩有余,总市值最多时跌去1500多亿。香港楼市要重现1997年暴跌光景吗?会传导到内地吗?

数据:房在囧途 香港地价暴跌70%?

香港地价暴跌 李嘉诚们咋办?会传导到内地吗?

这块地在香港的郊区,按照直线距离,距离繁华的尖沙咀只有大约15公里,距离中环只有大约17公里。如果换到北京,大约相当于五环和六环之间。

“风萧萧兮易水寒,房市繁荣一去难复返,”2003年以来连续飙涨12年的香港房价似乎也要掉头了。香港政府最近卖出了一块位于新界的土地,该土地每平方英尺的价格比去年九月份一宗类似土地交易的价格低了近70%。

根据香港地政总署2月12日的公告,该幅土地成交总价为23.1亿港币,可兴建最高10.71万平方米的住宅。由内地房产商中海外的子公司拍得,折合楼板价1.988万港币,约合人民币1.5—1.7万左右。(以过去两年人民币兑港币的不同汇率折算) 这一成交价格不仅较此前拍出的几块土地腰斩,也远低于北京上海近期的土地成交价格。

自2003年跌到低谷以来,香港的房价上涨了370%,于去年9月份达到了高峰。香港政府在今年1月13日把其五年新房供应量的目标提高到了97100套,而此前的估计是77100套,这加剧了房地产价格的下行压力。标普发布报告称,2016年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%,成交量预计为持平至增长5%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

影响:地产股遭重挫 开发商们降价

香港地价暴跌 李嘉诚们咋办?会传导到内地吗?

6月5日以来长实地产周收盘价走势图(枕头财经制图)

香港楼市不景气最受影响的要属本地的开发商了。半年来,香港主要地产股一直处于阴跌之中,李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后,从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元,总市值最多的时候跌去1500亿港元!

近期土地交易的主导都是内地开发商,香港本地的地产开发公司最近在拿地上一直显得不是很活跃,因为本地的地产开发公司正在努力消化现有的库存,这些地产商为吸引新客户甚至拿出了高达12%以上的折扣,恒基地产旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单,定价较同区豪宅下跌了五成。2014年以来李嘉诚、郑裕彤们已经抛售了数百亿香港楼盘。

追问:香港楼价为何暴跌?

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自打98-03的危机之后,香港楼市连涨13年了,涨幅370%。

香港为什么地价暴跌,有几个原因造成的。

第一,“土地财政”将香港逼入死胡同。香港并不缺少土地,但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中,但香港政府历年来对土地供应量严格控制,人为推高了香港地价和房价。据面包财经统计,在严格的数量控制之下,香港土地单价一直居高不下,2009年以来,香港共拍卖土地175.6万平方,所得土地拍卖款超过3290亿港币,平均每平方米土地价格高达18.7万港币。

第二,息率走势是致使香港楼价下探的影响因素之一。这是香港维持联系汇率必然付出的代价。香港为了维持联系汇率,必然跟随美联储加息,美元走强,港币必然走强。加息必然带来对资产价格的伤害,而在如此疲弱的经济环境下,加息意味着对经济的双重打击。除非香港放弃联系汇率,这也是一些国际空头做空香港的原因,认为香港很难维持联系汇率。货币之间相对价格无法调整,就只能通过资产价格“通缩”来实现,1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此,此轮股市和楼价调整在预期之中。

第三,香港对内地资金吸引力下降。香港楼市繁荣,得益于内地购房者。但是随着香港社会环境的相对恶化,对内地的吸引力下降,内地的支持力量在大幅度下降。如今香港制造业空心化,只有房地产和金融,最近连贸易都下降,零售业也萧条了,中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑,下跌是个必然。

第四,香港政府不断收紧楼市限购,港人港地、双倍印花税等先后推出,对投资性购房需求产生了抑制作用。李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后减持香港物业引发跟随效应。

关注:香港楼市低迷会传导内地吗?

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香港房价收入比

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部分国家和地区的房价收入比及其世界范围内的排名。

问题又来了,内地会不会被香港楼市崩盘情绪传染呢?知名房地产政府咨询专家杨红旭指出,如果香港楼市遭遇重挫,其效应将传导至内地楼市,首当其冲的必将是深圳。疯狂飙涨了一年的深圳楼市,在邻居香港的带动下,也该迎来理性回归的时刻了。

香港房地产崩盘,唇亡齿寒,内地房地产也备受煎熬,不可能有永远上涨的房价,如果永远上涨,房价可以涨到月球上去,可能吗?别忘了地球还有引力,而这引力就是日益拉大的收入房价比和日趋不景气的经济及伴随而来几乎停滞不动的工资。

按照香港人的收入计算,房价收入比在15倍左右,也就是说一个香港的普通收入家庭,不吃不喝15年才能买的起房子,这个指标已经高出了正常值一倍以上。而内地平均下来在20以上,北京上海都在30倍左右。香港房地产宣告崩盘,内地房地产还遥远吗?飙涨了十年的内地楼市或许也该迎来理性的回调了。

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