北京首场集中土拍复盘:楼面价超5万/㎡,房企利润空间被压缩,但不影响竞拍热度

从本轮北京集中土拍来看,中头部房企以及央企国企成为最大赢家。同时,房企联合拿地现象成为重要趋势。

5月10-11日,延期举行的北京首场土拍终于拉开序幕,本轮首批集中供地30宗,建筑面积为345万㎡,总挂牌起始价为1035.81亿元。

开拍首日,12宗地块以516.19亿元出让,其中有7宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,竞得开发商仍处待定状态。

从成交情况来看,卓越以39.27亿元+政府持有产权份额13%竞得朝阳区金盏08地块;融创以26.83亿元+政府持有产权份额15%竞得朝阳区金盏08地块,溢价率3.87%;金地+华润+保利联合体以50.94亿元+2.2.万㎡公租房面积竞得朝阳区崔各庄棚户区改造项目30-L01地块;招商+城建联合体以42.2亿元+2万㎡公租房竞得朝阳区崔各庄乡棚户区改造项目30-L04地块;中冶以22.8亿元+1万㎡公租房竞得朝阳区东坝北1104-612西侧地块。

在5月11日上午的土拍中,6宗地块总成交金额272.21亿元,其中1宗将转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。最终,首开+卓越以62亿+32500㎡公租房斩获张郭庄地块,溢价率5.08%;金茂以37.1亿拿下丰台张家坟15-1、21-5地块,溢价率1.09%;融创石泰联合体以64.4亿元竞得石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块、1612-734地块,溢价率4.55%;通州宋庄镇6024等地块由金地以45.16亿竞得,溢价率约1.03%;碧桂园以41.15亿+11500㎡人才住房斩获副中心1201街区FZX-1201-0019等地块,溢价率14.94%。

北京首场集中土拍复盘:楼面价超5万/㎡,房企利润空间被压缩,但不影响竞拍热度

从本轮拍地情况来看,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄发现以下特点:

1、从竞拍激烈程度来看,本次北京土拍现场竞争较为激烈,开拍首日多宗地块因触及双顶转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,房企拿地积极性可见一斑。并且从由于参加房企过多积极性高涨而导致土拍延迟举办就已经可以看出房企的热情。

2、本次北京土拍出让方式更加复杂化和多元化,包括竞租赁、竞政府份额,以及触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等,截至11日上午,已经有8宗地块进入该程序,包括朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块、通州区副中心1块。

所谓的高标准商品住宅建设方案,即针对建筑品质和专业设计进行综合评分,意味着不是任意房企都能拍得地块,对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验,对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段。

3、本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一,一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局。根据本轮拍地结果来看,首日土拍的地块主要集中于朝阳区和海淀区,楼面价基本达到了50000元/㎡以上的水平,房企的利润空间被压缩,未来盈利空间缩小,但是房企竞拍积极性并未减弱,可见房企对未来北京市场的长期看好。

4、另外,从近期举办集中土拍的城市表现来看,城市间土拍热度分化明显,如杭州、重庆以及北京等城市首场集中土拍热度居高,同时也有部分城市如长春等,土拍现场表现较为冷淡。

这反映出在供地“两集中”新政下,房企拿地的重点和态度,对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域房企持长期看好态度,这时候房企资金能力将起到关键的决定作用,资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势。

从本轮北京集中土拍来看,中头部房企以及央企国企成为最大赢家。同时,房企联合拿地现象成为重要趋势。

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