为何专家预测的房价走势总是不准?

文/陈思进

2010年度诺贝尔经济学奖得主莫滕森在华访问期间,当被人问及他个人如何理财,在投资方面有何心得时,他坦言:“实际上我不适合理财,虽然我是经济方面的专家,但是我更多关注于劳动市场。我的资产组合需要依靠其他的金融专家来帮忙。”他在笑称自己没有这方面能力的同时,还保持着对市场和未来的敬畏:“如果我们能够预测的话,就不会有危机了。”

为何专家预测的房价走势总是不准?

首先,我想很明确地指出,即使有些经济学家特别关注楼市,但他们也无法准确预测房价的具体走势。因为,经济学是科学,有一套严密的论证方法和研究工具,不过,经济学不属于自然科学,不像物理、化学、生物学那样,其研究结果准确度远不如物理、化学那样放之四海地精准。

其次,如果是经济学家的话,去预测房价具体走势,那真可谓不务正业了。

真正的经济学家,应该去洞察社会和经济发展的深层规律,用研究和测试的理论,来解释他们周围的世界;进而作为政策顾问,他们用自己的理论来影响、并帮助决策者,用他的理论来推动了经济的发展。

事实上,近现代以来,经济学家和自然科学家对历史的发展进程是同等重要,也正因此,诺贝尔奖从1969年开始增加了经济学奖。

有人指责经济学家为什么不能在危机爆发前预见,或及时提出解决之道?特别是近二、三十年间,大大小小的金融危机一个接一个,但与此同时呢,诺贝尔经济学奖的获得者,在过去的十几年里,少说也有几十位。这些人都是经济领域最聪明的大脑了,为什么没人能准确预料经济危机的发生呢?而更重要的,是为什么这些最聪明的人没能预防和阻止危机的发生?

关于这样的疑问,调侃西方经济学家的玩笑就特别多,这里不妨说给大家听听,以搏大家一笑。

在南加州大学的教育学系,有个教授名叫劳伦斯彼得(Laurence J. Peter),他在六十年代非常有名,著有《彼得原理》(The Peter Principle)一书,书中最著名的段子描写道:人们在金字塔型的结构中向上爬的时候,无论是企业还是政府部门,最终一定会爬上一个他(或她)所不能胜任的职位。因为开始时,人们都是从能胜任的低级职位做起,然后一步一步往上爬,渐渐会爬到自己能胜任的最高位置。再往上爬时,就是他(或她)所不能胜任的了。经过一定的时间,金字塔中所有的位置,便被不能胜任该职位的人员所占据;而真正做事的人,是那些还未爬到他们不能胜任的角色的人去完成的,结果当然可想而知了。

而劳伦斯彼得又是如何评价经济学家的呢?他说:“经济学家是专家,到了明天他们一定会知道为什么昨天预言的事情,今天还没有发生的原因。”

另一个玩笑则说,经济学家是那些自说自话的人,他会让你觉得听不懂是你自己的问题,我是预测过了,至于你信不信由你,反正我是相信自己的预测的。

所以,当经济学家对危机的解释和预言受到非难,人们多少是有些幸灾乐祸的。这里套用一句华尔街的名言:it’s not about time, timing! 所谓的“市场无法预测”,所指的就是“预测”timing(时机,指一个时间点),而不是time(指长期时间趋势)。就像凯恩斯最著名的名言:从长期来看人总是要死的,但没人知道何时会死!

那如果实在要投资房产,现在还有什么好地方?

首先要说的是,决策者已经反复说了:“房住不炒”,不过,如果真是投资房产,特别是指望着通过未来的房租来作为投资收益的话,我给出几点基本的提示吧:

如果,你要在一个城市投资房产,你就要知道房地产的价格是由什么决定的?懂一点市场的都知道,商品的价格是由成本和供需所决定,房产的售价就是由供需决定。知道这一点,就首先要看这个城市是人口是净流入的还是净流出的。三线城市不建议购买是因为,有能力的人都会往省会二线城市涌,那里有更公平更好的机会。那么有人进来谋生,就会有住房需求,供应跟不上需求,价格就会上涨。这是我推荐除一线外,选择人口净流入能力越强越好的二线城市投资的第一个论据。

第二个论据,租售比,你投资一样东西,怎么判断它是不是资产,就看它能不能盈利。公司有净利润和市值,就会有市盈率。房子有租金和房价,就会有租售比。所以,能租出去的房子才是有投资价值的房子。而一线城市和强二线城市的房子是很好租的。其次在选定一个城市,考虑买房的时候,要看这个城市的租售比是不是可观。如果租售比高,那么这个城市未来的升值潜力还是很大的。就跟价值投资里,公司的市盈率低,就是价值潜力被市场低估的股票,可以购入。

第三个论据,M2,这个简单的说,就是货币总量。钱越来越多,需要池子放。那么一批新钱出来,会怎么进池子呢,水最先流进从生产它的地方的地方。但是不能让所有水都在这里啊,那么就出措施,给这个池子盖上盖子,就留很小的一个入水口,水就溢出去了,这一步就是水进入强二线池子的过程。

选好一个城市后怎么选地段?强二线怎么选房。第一点,选择好学校周边的房产,学区房。这个城市地段的公共资源多寡就会决定这个地段的供需,随机在价格上反应。随着人口密集的大城市的交通问题日益突出,地铁必将再未来成为人们出行最为便捷的选项,所以地铁沿线是我的第二考虑。会有大量的人口在地铁进出口流入流出。而人气又决定了房价。第三点,是居住便捷度,居住便捷度怎么理解,附近是否有大型商城,让你的生活十分方便。其次居住便捷度就是去其他地方的方便程度,那么就是市中心,从中心走出去总是最便捷的。

总之,选择房子可以归结为几点:

1、中国地大人口众多,大大小小、一二三四五线无数个城市,而楼市其实是各个城市不同的市场,因此,任何时候都有某个城市的房产值得投资,如我几年前曾多次提到西安的楼市,那时西安的房价,和其他同等城市相比,显然是价格低洼。这二年西安房价果然涨了一倍;

2、接着第一点,房子也是商品,那房价归根到底由供求关系决定。由于中国人在骨子里的“拥房情结”,所以,一般而言,只要是人口净流入城市,那个城市的房价就有上升的潜质;

3、接着第二点,一个城市会人口净流入,特别是有年轻人进入的话,那一般而言,吸引他们的是机会,也就是说这个城市成长的机会,而房价和一个城市的发展是成正比的。

最后要强调的是,一旦房价高到当地普通百姓难以负担的时候,这个城市就将失去活力,届时,发展就会逆转。

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