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沈阳楼市新政“釜底抽薪”:严控土地溢价!

作者:成都九眼桥

继杭州之后,沈阳的楼市限购政策也加码了。

9月6日,沈阳市房产局、市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,要求严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套住房首付比例提高到50%。

除了常规的限购升级外,沈阳楼市新政还特别提到土地问题,要求严格住房用地出让溢价率管理。

新政要求采取“限房价、竞地价”、“限地价、竟配建、竞自持”等方式出让住房用地。这看似是治根的办法,实际上是成都玩剩下的。

沈阳楼市新政“釜底抽薪”:严控土地溢价!

提高二套房首付比例是杀手锏?

具体来看,沈阳上述通知包括八条要求,主要是两大方面:一是加强了对房地产开发企业的要求,包括开发建设、施工、销售要求等方面,更加细化和具体。此外,重申了一些原则性要求,比如不得未许先售等等。

二是明确了个人购房的具体限制条件,主要就是该文件的第八条:

严格执行首套住房首付比例不低于30%规定,第二套首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

显然,通知主要是针对二套以上的购房者,明显是为了遏制投资性住房需求,尽管沈阳的房价在省会城市中并不算高,但一套房至少也是百万起步,首付比例50%就是50万以上,而且禁止分期支付首付。转让增值费免征年限从2年增加到5年,更是给投资性购房人出了一条很难的选择题,势必会造成一部分投资者取消投资计划。

正能量君注意到,沈阳市对二套房首付比例玩得很溜,2013年的时候,该市为了遏制炒房,曾经将二套房首付比例提高到65%,看来在通过首付比例影响房价方面很有心得。

沈阳楼市十年的轮回

1、2011年3月1日,二环内开始限购

沈阳市2011年2月25日印发执行的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中明确,限购政策仅暂时局限在二环区域内。

对已拥有一套住房的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房。

此外,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税。

2、2013年4月1日,开启全城限购

在沈阳行政区域内,已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭,可再购买1套住房;能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社保证明的非沈阳户籍居民家庭,可购买1套住房,购买的住房包括新建商品住房和二手住房。

3、2013年11月25日,二套首付提高至65%

沈阳市印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,居民家庭申请贷款购买第二套住房,商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

将非沈阳市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社保证明年限由1年以上提高到2年以上,即能够提供2年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭,可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。

4、2014年9月12日,全面解除限购

沈阳市房产局发布关于解除住房限购的通知,从当年9月12日起,户籍居民在沈阳市购买住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录,非沈阳市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社保证明,享受本地人同等政策。

5、2016年3月28日,“22条”发布

沈阳市发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;降低二手住房交易税费;降低公积金首付比例;鼓励农民进城买房居住、土地供应减半等22项房产新政。

当年4月5日,补充发布《促进商品住房价格平稳运行的通知》,要求保证商品住房供给充裕,严格控制商品住房价格过快上涨,及加大对开发企业哄抬房价等违法违规行为的查处力度,以确保商品住房价格平稳运行。

6、2017年8月7日,二套房满5年可交易

沈阳市出台“59号文”,在加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导,本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。

本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。

非户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

7、2018年4月15日,沈河、和平、浑南三区限购

沈阳市印发促进房地产市场平稳健康发展的相关通知,对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域实行限购。

将“59号文件”中,购买商品住房和二手住房的限售范围扩展至全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内。

8、2018年8月6日,调控升级,限购范围扩大至全市

沈阳市发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,通知规定,商品房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

通知还规定:增加住房用地和商品住房供应量;加强土地供后监管;实施商品住房价格指导;严查捂盘惜售、签订阴阳合同等;打击利用自媒体公众号等炒作渲染房价上涨。

9、2019年,定调“房住不炒”

2019年1-12月,沈阳发布了包括公积金、租赁住房、学区、人才就业与落户、土地储备与转让、营商优化等多条房产相关政策,主基调为“房住不炒”,“因城施策”贯穿整个楼市,松紧兼并,调控趋严,促进整个市场平稳发展。

从上述政策来看,沈阳发布的政策大致可以分为三个阶段,即在2011年开启限购,2013年措施逐渐严厉,限购区域升级到全城,为第一次限购阶段;第二阶段由2014年开始持续到2017年上半年,全面解除限购;第三阶段则由2017年下半年开始,2018年开始升级第二次限购。

尽管政府想让当地楼市平稳,但万人摇号盘却也频频出现,土拍拍卖楼面价新高不断,楼市真的降温了吗?

本文转自成都九眼桥,内容有删改,文章观点不代表天府财经立场,转载请联系原作者。

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