利润腰斩?金地借一季报洗盘成功

投资收益减少3亿,公允价值变动收益减少5.6亿,资产处置收益减少8亿。

来源:無房

4月29日,金地集团(600383.SH)发布了2021年首个季度报告。

报告显示,一季度的净利润惨遭腰斩,同比下滑56.29%;而扣非净利润反而上涨61.74%,二者出现了明显的背离,这是怎么一回事?

翻看金地次日的股价,盘中最大跌幅接近7%,最终收跌4.78%。可见,股东们对这份季报谈不上满意,当天便有6.7亿的资金用脚投票。

不过,房兄在仔细研读这份季报之后,得出了一个大胆的结论:金地的实际经营表现并没有那么糟糕,资本市场或许出现了误判。

利润腰斩?金地借一季报洗盘成功

利润之谜

关于净利润下滑,季报中给出的解释是:“上年同期,公司将位于深圳金地工业区的投资性房地产及固定资产全部移交城市更新实施主体,因此对相应的固定资产和投资性房地产进行了处置并确认了收益。”

事实果真如此吗?

房兄在利润表中逐项排查,找到2021年的税前利润为11.1亿,而2020年同期则为29.5亿,二者相差约18亿。

这18亿的主要构成为:投资收益减少3亿,公允价值变动收益减少5.6亿,资产处置收益减少8亿。房兄将这三项依次输入查询,在季报中找到了项目明细。

利润腰斩?金地借一季报洗盘成功

从上图可见,由于联营、合营企业收益减少,导致投资收益部分减少3亿,这部分属于企业经营的正常波动。而公允价值收益变动和资产处置收益变动的理由一致,均是受“去年同期深圳金地工业区评估及处置影响”,二者共计造成了13.6亿的利润差异,占18亿差额中的大头。

房兄在网络上查找深圳金地工业区相关资料后找到如下信息:

观点地产网于2020年6月报道,金地工业区城市更新单元位于深圳市福田区金地-沙头片区。项目近7号线沙尾地铁口,所处位置属大金沙片区,包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区综合改造。

项目拆除用地面积11.9万平,开发建设用地面积6.2万平。于2019年开始拆除工作,2020年初完成项目移交。

除了观点地产网,其他媒体包括深圳地方自媒体也对金地工业区的拆除进行了相关报道。由此可见,金地官方对于净利润下滑的解释基本可信,将这部分一次性收入剔除之后,2021年的利润其实是恢复了正常。

隐藏的数据

除了利润以外,一季报中还提到了拿地相关的信息,原文如下:“报告期内,公司共获取土地22宗,新增土地储备约302.3万平方米,同比上升102%;总投资金额约174.4亿元,同比上升65%。”

经计算,金地在一季度的平均取地成本为5769元/平米,而2020年年报中,金地的平均取地成本为8573元/平米(按照权益面积计算)。

这意味着,金地正在以较低的价格购买土地,压降其土储的整体成本。只不过,数据没有直接列示,需要有心人计算对比才能得知。

在季报中,对于当期销售作了如下阐述:“报告期内,公司累计实现签约面积297.8万平方米,同比上升133.62%;累计实现签约金额686.5亿元,同比上升143.39%。”

房兄继续查找计算得知,一季报的签约销售均价为23000元/平米,而2020年年报中金地的销售均价仅为20000元/平米,平均售价提升了3000元/平米,提升幅度十分可观。

奇怪的是,金地同样没有直接给出平均售价数据。

一方面低价购入土地,另一方面平均售价却大幅攀升,如果新增土储可以在销售时维持住高价,意味着这部分土储在结算期能够贡献可观的盈利。

相比浮于表面的净利润下滑,金地悄悄地藏了一手。这好比在金子上包了一块破布,其本质仍然是金子。

房兄认为,如果金地的股东们认识到了这一点,应该就不会在4月30号盲目地将手中的股票抛售出去。

“地王”隐忧

图片就像硬币有正反两面,金地在业绩上也存在着隐忧,金地的隐忧是房企的通病——地王。

2016年11月9日,金地以47.4亿元的总价拿下天津南开双峰道地块,住宅部分楼面价约56000元/平米,溢价率高达90%,创下了彼时天津宅地历史挂牌最高价。

事后,金地回应媒体称,其在拿地方面一直比较理性,该地块的溢价率在合理范围之内。

这真的理性吗?2016年56000元/平米的楼面价,比2021年的大部分地区的房价都高,可想而知,金地在这块地上注定铩羽而归。

果不其然,金地在该地块上建设的金地阅千峯(楼盘名),一直憋到2019年底才开盘,开盘价仅60000元/平米,一直到现在,房天下网站上显示的销售均价也仅仅只有64000元/平米。

算上建安成本和融资利息,这个项目的亏损数额不是小数目,在未来结算时,这笔“历史帐”也会在当期业绩上体现出来。

事实上,折戟天津的房企不在少数,中海、华侨城、合生创展等房企均在天津栽过跟头,金地只是其中之一。

这些房企错判了天津的发展趋势,特别是对滨海新区寄予了过高的期望,从而为失败埋下了伏笔。这些意图搭上天津高速发展的顺风车,想要从中分一杯羹的房企,清醒之后才发现这不过是一场黄粱美梦。

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