在上海静安区拿下旧改用地，苦守6年，原准备赚得盆满钵满的龙盛·福新里却撞上了调控的枪口。
不少购房者原本对于龙盛·福新里设置的歧视性认购条款心怀不满，如今看到包括龙盛·福新里在内的上海四盘被相关房管部门紧急叫停，不禁拍手称快。
01 违反认购规则被勒令叫停
上海楼市的火热，让原计划4月30日开启认购的龙盛·福新里看到了大把捞金的希望。
据一名购房者说，他本想去认购龙盛·福新里，但是他们的销售却很牛逼，在电话里面说积分没有80分不要来。购房者说他的积分只有30分，但是希望能够参加认购。后来销售又威胁说，购房者可以来，但是要看清付款条件，那就是要在2个月里内付清尾款，否则没收违约金300万元。
龙盛·福新里之所以制定这样苛刻的认购条款，就是怕触发上海市的积分制。
按照上海市的规定，新房认筹比超过1:1.3，就要开启积分制。举例100套房，取分高的约130组入围，入围后后续公证摇号。
但怕什么来什么，由于不满龙盛·福新里的歧视性操作，购房者将其举报到房管部门。于是就有了4月29日晚间，上海网上房地产挂出的一则公告：
接群众投诉反映，静安福新名苑（推广名：龙盛·福新里）存在违反认购规则等行为，福新名苑楼盘已认购公示。相关区房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停认购。
对于这样的惩处，购房者拍手叫好。
据上海自媒体地产深度报道称，4月30日是龙盛·福新里原定的认购首日，但是销售现场一片冷清，仅有个别自访客户前往看房。
项目入口处立起一个显眼的公示牌，上面贴着一张上海市静安区房管局下发的《暂停认购公告》。公告显示，“经查，你公司在‘福新名苑’项目销售宣传中，存在违反公平、公正原则，设置贷款障碍等行为。因此，我局责令你公司暂停4月30日起的认购活动，立即整改，重新制定销售方案。”
乱象不止一处。与龙盛·福新里一同被查处的还有：浦东海富城市花园（推广名：浦东绿地海富东上海），嘉定云上名邸（推广名：保利云上澄光）、南山虹桥领峯（南山控股旗下）等三个楼盘。3个项目皆在网上有购房者爆料，项目针对付款方式或尾款到账时间有一定规定，存在“挑客”行为。
此前地产大咖荟还报道过，融信海纳印象因为挑选全款买房的“优质客户”而被上海嘉定区房管局紧急约谈，要求其对违反《认购规则》的情况进行整改，同时被要求整治的还有信达上海院子项目。
02 浙江龙盛苦等6年存货飙至238亿
龙盛·福新里由龙盛置地集团有限公司（以下简称“龙盛置地”）开发。天眼查显示，龙盛置地是化工龙头浙江龙盛集团股份有限公司（以下简称“浙江龙盛”，600352.SH）旗下全资子公司。
龙盛置地为了今天的收获，在上海苦熬了6年。
2009年，龙盛置地进入上海，2014年将区域总部搬至上海。2015年，龙盛置地与静安区政府签订框架协议，启动两个旧改项目，正是龙盛·福新里和龙盛华兴新城。
据悉，为了这两个旧改项目，龙盛置地总投资近400亿元。房地产投资导致浙江龙盛存货大幅增长。2013年至2020年末，上市公司的存货余额连年增长，从43.9亿涨到了238.5亿元，涨幅接近5倍，占资产总额的42.3%。
2020年，浙江龙盛在互动平台上回答投资者提问时称，存货主要是公司房地产项目的开发成本。而据其年报反映，房地产的存货高达202.9亿元，占存货余额的比例高达85%。
高额的存货，严重影响到了浙江龙盛的现金流。数据显示，2016－2020年，浙江龙盛的经营活动现金流分别是-60.75亿元，-2.526亿元，直到2018年才回正，仅为10.76亿元，2019年经营活动现金流达65.9亿元，2020年再次下降至27.81亿元。
房地产投资几年没有收益，只有资金流出，对浙江龙盛无疑带来了巨大的资金压力。加上未来三年，龙盛置地还将继续投入近百亿元。随着投资支出继续增加，将面临较大的资本性支出。如果无法保障资金的持续注入，将直接影响到浙江龙盛的利润状况。
龙盛置地原计划在2020年推出龙盛·福新里项目，但受疫情影响，终于确定于4月拿到了预售证，批复的对外销售价格为13.2万元/平方米。
该项目就在近期因为电影《八佰》而大火的四行仓库旁，又紧邻苏州河畔，周边被1、8、12号线三条轨交线路围合，形成了一个黄金三角区域。因而龙盛置地对于这个项目寄望很高。
如果这个项目实现销售，将会大大充裕浙江龙盛的现金流。
03 顶风作案遭遇当头棒喝
地产大咖荟查阅龙盛·福新里相关资料得知，该项目包含建面约182㎡、215㎡、256㎡、305㎡的高层、小高层产品119套，建面约350㎡、375㎡、436㎡的叠加别墅产品24套，合计143套房源。
仅以高层、小高层产品计算，其货值将在40亿元左右，如果加上别墅产品，龙盛置地将能够回收资金50亿元以上。
2020年，浙江龙盛营收为156亿元，如果有50亿的房地产销售收入进来，将大大改善营收状况。
但是心急吃不了热豆腐，急于回收资金的龙盛·福新里遭遇当头棒喝。
易居研究院智库中心总监严跃进认为，如果触发积分制，不仅要开发商制定积分制的规则，增加工作量；而且触发积分制的新房要限售5年，也就降低了这个新房的性价比。所以，开发商都会尽可能避免触发积分制。
这也就是龙盛·福新里想方设法逃避积分制，顶风作案的原因。但是歧视性条款，很显然与政策所要求的公平相悖。
按静安区房管局的规定，龙盛·福新里要待整改合格后，再行申报销售审批。经静安区房管局同意后，方可认购销售。
5月10日，房天下网站显示，龙盛·福新里原定开盘时间是5月28日，现在显示开盘时间是待定。
严跃进认为，从过去经验看，商品房预售出现问题整改后，再推向市场至少要一个月的时间。
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