房地产税“狼来了”!这些地方可能先试点,有人欢喜有人忧

房地产税,不同于目前已经在上海和重庆试点的房产税。

来源:地产大咖荟

这两天,关于房地产税的消息引爆了朋友圈。

先是10月16日出版的第20期《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》里面提及加强对高收入的规范和调节,具体举措中不少跟税收制度改革相关,涉及个人所得税、房地产税、消费税等。

一周后,房地产税的靴子就落了地。10月23日,全国人大常委会通过了关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

狼真的来了,还是引发不少人惊魂未定。

这时,上海神秘房东抛售93套房的信息就特别吸人眼球。随后,这被证实是利用人们对房地产税恐慌的心理制造的假信息。

实际上,从辩证的角度看,房地产税,有人看到的是风险,有人却认为,政策背后蕴藏的重大机遇。

房地产税“狼来了”!这些地方可能先试点,有人欢喜有人忧

这些地方先行先试

首先要说的是,房地产税的立法进程又往前迈了一大步。

房地产税,不同于在上海和重庆试点的房产税。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策实际上进一步清晰了“房地产税”的概念,即房产税是针对房产来说的,而房地产税的范围更大,包括房产和土地。就此次政策来看,其提到了土地使用权人和房屋所有权人为房地产税纳税人。据此,可以比较清晰地理解,过去的房产税,其实就是针对房子来说的,而现在把土地也包括进去了。这也说明,房地产税改革的考虑更全面。

一、哪些房地产属于征收范围?

商业办公等非居住的住房、企业持有的住房等,其实很早就在征收房产税了。换句话说,过去不征税的,只包括个人不用于经营用途的住宅。”严跃进认为,现在改革的变化就是,个人不用于经营用途的住宅也要纳入改革,即自住的住房也要纳入改革。

从全国人大常委会开会决定来看,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,以国务院的行政效率来看,试点城市很快就会出炉。

二、哪些省市会先行先试?

关于这一点,政协委员、财政部财科所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康曾经在一些场合吹过风,位于创新前沿的示范区可以先行加入试点,给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。他建议,可以在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点,因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。

房产律师王玉臣说,虽然是部分专家的观点,但是可信度很高。浙江是共同富裕示范区,共同富裕就要杜绝共同炒房,所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区,房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提“去房地产化”的省份,加之自由港的建设以及全省限购的优势,也完全可以纳入试点。

三、何时全面启动?

从试点周期四年半来推测,应该是试点后在“十五五”立法并全面推开。

也就是说,房地产税从试点到立法,还至少有五年左右的时间,也就是全面立法,至少要在2026年或者2027年。

所以,房地产税并不会很快立法并全面推广。

一来,全面推广并执行,还为时尚早;二来,房地产税启动,只是为了增加税收来源,并不是为了打压房价,也不是很多人理解的劫富济贫。因而,目前,不少人“闻税”色变大可不必。

普通中产无需惊慌

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,此次房地产税试点和以前上海、重庆的房产税,两者还是有较大的不同。

上海与重庆的房地产税试点,普遍采取的是窄税基、高税率的方式,也就是课税对象范围很小,而税率相对较高,这样只针对少数高端人群和房产征税就不会引发大面积反对声音,试点就会比较容易实施。

不过,此轮房地产税,柏文喜认为,会与上海和重庆的试点思路完全不同,房地产税改革是试点显然会采取宽税基、低税率的方式。柏文喜建议,征收的面要广,但是征收的税率要低,面广,收的税就多,税率低,就是对单个家庭的负担较小。

房地产税不仅仅是关乎国家政府层面,也影响着公众生活的方方面面,对于房屋买卖、房屋出售都会产生不同的影响。

所以,房地产税的征收也会考虑方方面面的因素。

一、关于税率:

关于征收税率,目前各路专家的预判是大概率0.5%-1.0%,中央给个范围,各城市自行选择。有一点可以肯定的是,税率既会参考套数,也会参考面积,按照阶梯收费,会有所浮动。比如说,重庆规定,豪宅和高档住宅,建面均价为主城区均价3倍以上4倍以下的,税率为1.0%;4倍以上的,税率为1.2%。

二、有没有免征的豁免?

首套是刚需,很大可能会豁免。但也有一些专家认为,房地产税不应该成为恶法,如果只是扣第一套,会触发离婚潮。夫妻假离婚,这样两套就可以免税。要避免离婚潮就得再放宽,单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣前两套房,那么普遍是从第三套房开始征。

三、有没有人均免税的面积?

像上海那样,人均超60平米才征税,一家四口,就是240平米,算上爷爷奶奶就是360平米。为了鼓励生育,可能会将免税的面积与人口挂上钩,多生一个孩子,家庭免税面积就会增加。

地产大咖曾经接触不少中产,他们对房地产税征收忧心忡忡。其实,普通的中产,如果你只有2套房,也很有可能不会征,不用过度担心。

贾康在接受媒体采访时曾提出,房地产税最为关键的是先建框架,比方从第三套房开始征,那些手上有10套房20套房的人,就实实在在受到了调节。

是风险也是机遇

那么,对于持有多套房产的人来说,房地产税来了,是不是要卖呢?

其实,这个也是要根据自身的情况而定。

房地产税通过对房屋进行征税利于打击炒房者,让炒房者退出利用房屋炒作房价的舞台。

对于有多套房的家庭或个人来说,则需要考虑这个问题。但是,大概率是大家都会寻找更合适的机会逐渐售卖或置换。

此次房地产税改革试点会不会引发房价下跌的问题?

一些业内人士认为,房地产税的改革试点短期内会引发一些多套业主的抛盘压力预期,因此在房地产税收细则落地前可能会引发一些城市二手房价格的波动,从而波及到一手房市场,并对楼市造成一定影响。

但由于房地产税不会改变楼市供求关系的基本面,只会增加房子的持有成本,而房价是由楼市的供求关系决定的,再加上地方政府在土地财政中的巨大利益需要维护,在房地产税尚不能取代土地财政前,地方政府会以各种措施和手段来避免房价的下跌。

因此,要认真辨别自己手中持有的房产,大量持有核心地段,优质房源的持有者,如果出租的收益大于房地产税的税率,可选择性就比较大,一是可以甩卖多余的房产,二是可以通过租赁收益来对冲房地产税;

但如果持有大量三四线城市的房屋,未来就有可能有价无市,资产被闷杀。

对于房价走势,未来可能会在房地产税立法的出台前后,房价有一些波动,但是长期来看,房价是由供求关系决定的,一二线城市优质房产的价格或将继续上行。就像房地产税下,美国和中国香港的房价依然上涨。

对拥有产业的“新贵”来说,房地产税的执行导致的房价波动则是好消息,他们将会迎来一个低价买优质资产的好时代。

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