证监会第三箭射出 先救房企再救市

今晚,就在刚才,证监会就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问全文发布。内容如下: 

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  第三支箭

有人认为,这是史诗级的房地产救市政策。但是一位券商分析人士称,对这个政策,只能保持谨慎乐观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,单纯从这个政策来说,对房地产上市公司的影响还是很大的,可以认为是利好,但要保持谨慎乐观。

严跃进说,此次证监会对于房企股权融资的政策,符合预期,意味着除信贷、债券融资外,股权融资的政策出台,这也就是第三支箭。第三支箭相比第二支箭,其优势在于, 其不会直接增加房企的负债规模,同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。

至此严跃进认为,证监会的政策,有六点意义。

第一,第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资的工作已经到位。

三箭齐发,充分说明“救市先救企”,其为房企后续融资 等创造了非常好的空间和机会。

第二,此次政策明确,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

1)此处明确了对 房企重组上市落实了宽松政策,尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系,而对于优质房企来说,则有收购或控制此类企业的机会。

第三,有利于恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

1)再融资属于上市公司 IPO 后的新的融资方式,其有别于目前类似交易商协会推出的第二支箭的模式。尤其是房企获得了非公开方式的融资方式,有助于定向寻找投资方,规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。

此类资金的投入方向是明确的,即主要是用于保交楼、补充流动 性资金、偿还债务。这三个工作是今年困扰房企的“三座大山”。过去有信贷、 债券融资和专项资金做支持,而当前再融资政策可以为此类房企增加新的资金来源。

第四,此次政策明确,调整完善房地产企业境外市场上市政策。

1)此次政策实际 上为房企到港股市场上市,以及既有上市房企进行再融资开辟了新窗口。

2)无论主业是房地产还是非房地产的企业,后续都可以享受此次证监 会释放的政策红利效应。这也意味着,房企本身不必过于担心房地产业务的占比 和机构,要主动在港交所等市场方面做宣传,积极导入各类国际资本市场的资金, 进而推进企业更好发展。

第五,此次政策明确,进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。

1)REITs 的创新属于今年较新的内容,但过去比较聚焦在保障性租赁住房领域。而此次 REITs 的政策和救市政策势必有关系。换而言之,未来一些房企的项目盘活,如何借 REITs 方式来盘活,同时充当保障性租赁住房的房源,这是各地需要研究的。

2)REITs 产品运用得好,有助于 后续投资者较好地进入房地产项目投资和退出。各地在传统的纾困基金、专项基 金、配套资金等基础上,要充分研究 REITs 在盘活房企存量项目方面的作用。尤 其是要引导投资者关注此类产品,通过 REITs 产品的创新,将有助于更好促进房 企不良资产的盘活,同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。

第六,此次政策明确,积极发挥私募股权投资基金的作用。

1)私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源。此次明确开展不动产私募投资基金试点,对于此类私募投资机构来说无疑释放了较好的机会。同时此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域,其实很明显,其属于对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略。

2)对于相关房企来说,要密切关注此类私募基金的作用。

总之,此次证监会五项措施,对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。

 2  总结

总之,此次证监会五项措施,对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。

但是,有资深地产人士认为,证监会的政策,是为救房企。但如果消费者不买账,还是没有用。所以,下一步还会有更多重磅的救市政策在路上。

有人预判,11月29日,房地产股票有可能冲高回落。

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