2、垄断与竞争——房价还可能降回2010年前的水平吗？
你好，欢迎来到我的投资课堂，有人问我：房价还可能降回2010年前的水平吗？
2016年1月，国际货币基金组织的《世界经济展望》（World Economic Outlook）中，阐述了全球经济的不可持续性，我们可能已身处其中：
当支出模式和收入分配使经济活动的成果能被吸收，而不引起金融系统的危险失衡，产出在金融方面就是可持续的。但是，如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷，或远低于零的实际利率，或者二者兼有，产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力，它就是“潜在的”压力。
于是，有经济学家分析认为，近十年中国货币增长了50倍，房价只上涨了差不多5倍，与货币发行增幅相比较，房价实际上在下降。然而，持相反观点的经济学家又反问了，这些增长的货币，是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中？
当然啦，所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭，买房并不是投机期望一夜致富，更不会以场外配资提高杠杆率，以非理性的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升，很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点：即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了理性的判断力，全民炒房的热潮，犹如380多年前荷兰人狂热追捧郁金香。
再来说说房价有没有大跌的可能：
1、局部地区房价大跌的可能性一直存在。事实上，即使前20年中国房价总体一路上涨之时，深圳、海南、温州、杭州、鄂尔多斯等地的房价都曾大跌过，深圳房价曾在1年内跌30%、温州房价曾遭腰斩、杭州房价曾连跌五年；
2、要考虑到通胀的因素，如果按每年10%通胀率的话，那8年就2.15倍，也就是说，2018年200万的房子，相当于2010年93万的房价。
再谈一下，即使不考虑上述2点，就谈中国普遍的房价，也不计算通胀的折扣，仅从国土部指出的：政府将不再是居住用地唯一提供者，这就使得中国房价变化的基本逻辑已经变化了。
1982年修改《宪法》就是把土地变成公有制，这次如果把土地变成私有制，那就大变了。
任先生曾经提到，这些年来，中国商品房价中，土地价格成本占了70%以上。那也就是说，一旦土地成本大幅下降，是否会直接影响到房价。
这个变化将是巨大的，因此，连之前一直唱多“中国房价永远涨”的任先生都改变了话风，那显然现在猜的什么都是错的。
这样说吧，任何商品（如土地），一旦垄断了，那价格（如房价）就自然会由垄断者控制。而一旦不垄断了，就意味着有了竞争了，而有商品一旦有了竞争，那肯定对于消费者而言，是利大于弊的。
结论，中国房价可能降回2010年前的水平，一切皆有可能。
同时，有人问：为什么现在三四线小城房价涨这么快，以后会降吗？
从最新数据来看，一二线城市房价开始出现下跌，而三四线城市房价倒反而上涨，特别是从去年下半年至今的一年时间内，三四线城市房价上涨尤为迅猛，部分城市都突破了万元大关。甚至全国有200座县城的房价也已突破8000-9000元/平方米。
那么，三四线城市房价为何涨得这么快呢？首先，房地产上涨了这么多年，主要是一二线城市的事情，三四线城市涨幅偏弱，这就导致去年部分三四线城市的房价还在五六千/平方米，而一二线城市的房价已经达到了数万/平方米了。所以，三四城市房价上涨是补涨。就是行情快结束了，所有之前没涨的城市房价都普涨一遍。
再者，棚改货币化安置，三四线城市本来要进行大规模棚户区改造，不过，为了去库存，发改委要求国开行给三四线城市发放抵押贷款，于是地方政府手里拿着大量的贷款资金，给棚改居民进行货币化安置，而棚改居民就去附近买房。货币化安置的结果是，推高了当地房价。
同时，现在中国在城市化进程之中，农民进城是大趋势，在供求关系之中，求大大提升，中国城市的房价的确有上升的动力。但是，从总体来看，对于绝大多数进城的农民而言，是得不到土地的好处的，那么，他们凭什么能进城买房，靠打工可能吗？而当房价对于原有的城市居民都太贵时，怎么可能靠农民进城“接盘”呢，也就是说，高房价恰恰成了城市化的关键障碍。
不过，具体而言，近两年有很多之前在大城市打工多年的农民工，由于高房价，放弃了留在一、二线城市的梦想，开始大量回乡置业，这也成了推动三、四线小城房价的主因之一。
现在很多人认为，在经济下行的趋势下，房地产调控很难继续下去，三四线城市房价跌不下来。不过，房地产调控不会放松，未来三四线城市房价，很可能出现分化，那些经济实力较强，产业结构完整，人口流入量大的三四线城市比较抗跌，而产业结构单一、GDP排名落后的三四线城市，很可能房价出现一夜回到过去。
还有人指出，国家不会允许三、四线城市房价出现大跌的，因为这样会发生系统性金融危机。事实上，房地产防控主要是一二线城市，只要大城市房价不出现快速调整，三四线城市房价下跌并不对我国的金融和经济造成很大的冲击。
不过，至于三、四线城市的房价以后是否会降，商品价格最终得看供求关系。归根到底得看具体这个城市的人口是净流入，还是净流出，如果是净流出的话，只要房价出现泡沫（用房价收入比、租售比等尺度可以判断），无论有多少其他的因素，只要供过于求，那房价最终必然会下降的。而且在泡沫楼市中，房价一旦下跌，比上涨的速度更快。
在目前国际国内大形势来看，全球进入货币紧缩周期、国家明确反复表示“房住不炒”，实施各种措施试图压抑房价等等。总体而言，国内房价再飙升的可能性已经不大了，成了小概率事件。
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