第一部分：房子还能买吗
1、宏观调控——马云说“8年后中国最便宜的东西可能就是房子”，他的话可信吗？
你好，欢迎来到我的投资课堂，马云在公开演讲的时候说“8年后中国最便宜的东西可能就是房子”，那他的话可信吗？
首先，对人类来说基本有三种不同的需求：
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
可能有人会问何以见得，因为单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。
其次，这轮调控已过去一年多了，全国上百城市发布收紧政策，调控次数累计超过200次！在多个调控政策压制下，部分城市房价已经出现了跌幅相对较高的局面。
在十九大报告中，习近平总书记以简洁有力的49个字为楼市调控定下基调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
尽管马云的“8年后中国最便宜的东西可能就是房子”这句话的背后肯定还有其他的思维逻辑，而单仅从上述这点上来看，马云这句话并非空穴来风，是有背景、有基础的，有极大的可信度。
不过，过去近20年来，中国房价一路上涨为主流，在几乎所有国人的心中，房价，特别是中国房价，只涨不跌已然成为思维定势。由于惯性使然，我认为，只有当“中国房价永远只涨不跌”的预期在绝大多数国人心中破灭时，中国房价的真正拐点才可能真正来临。
举另外两大国楼市走过之路为例吧：
三、四十年前的日本楼市从起泡沫到泡沫巨大到破灭，全日本跌去70%，东京跌去90%，直到现在日本房价还不到当年最高时的一半；
美国过去的20年，2001年出现了点COM泡沫，破灭后美联储大幅货币宽松，鼓励全民举债买房，结果次贷危机引爆金融危机，房价跌去30%，迄今其实还没有完全走出来，更大金融危机可能不久会再次来临。
中国的情况和上述两例相比，中国在2011年人口红利出现拐点，随着人口老龄化时代的到来，推动房价上涨最主要的刚需力量已然衰退，再加上各种措施遏制炒房，一线楼市进入冰封期，三四五线城市去库存也已经基本完成，除了少数几个二线城市房价还在上涨以外，基本上已经到头了。
总之，可以这样说，此一时彼一时，这次调控和以往真的不同了，已然时过境迁了。待到“中国房价永远只涨不跌”的预期在绝大多数国人心中破灭时，马云的话就可成真了，拭目以待吧。
同时，经常有人说房地产黄金时代已经结束，那为何一些地区的房价还在上涨？
如果说中国前几年的楼市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么当楼市泡沫吹起来的时候，购房就不只是为了简单地居住，而将买房视为可带来盈利丰厚的投机工具了，这是非常可怕的！
由于人类的知识和判断，多半都是从归纳得来的。比如，人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里，中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升，上海平均房价从每平方4500元涨到五、六万元，尽管政府对楼市调控多年，但结果出现了房价越调越高的现象。
所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，中国政府决不会让房价跌下来。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了。使得购房在中国成了有利可图的投资（其实是投机）行为，出现了天量空置房、甚至“鬼城”。
此外，由于投机房产有巨大的利益，导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱，显然都纷纷涌入房市，“北、上、深”随便一套房子就是上千万。多数中小企业，一年的利润别说一千万，哪怕有100万都不错了。好些企业连100万都赚不到。而在一线城市投机炒一套房，轻轻松松就赚100万。
因此，出现高房价和大量空置房的根本原因，就是过去的经验归纳带来的误区：政府越调控购房政策，越限制购房条件，房价涨得就越高。
因为这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态！就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，使得泡沫越吹越大。而却使得真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大，实际上花了更多冤枉钱。
但是，在严厉的调控之前，超一线城市，像北上深，这一年多来的房价涨不动了，北京房市已出现了明显的价格下跌，上海和深圳特别二手房市，也冰封住了，有行无市。
房子是商品，最终由供求关系决定其价格。至于一些城市的房价还在上涨，具体情况具体分析，都有其原因的。
如有些地方，主要是一些三、四线城市的房地产热销，是“棚改货币化安置”的结果，带动着那儿的房价的上涨，预计还会持续一、二年。
而最近一些城市摆出抢夺人才的架势，“人才大战”成为媒体报道的热点新闻，如成都、杭州、西安，武汉、合肥等地。那一旦人口净流入，进入那些城市的“人才”，由于这些年来形成的思维惯势，只要能买房子，至少会买一套房子，那那些地方的房价自然上涨。
另外，还有一个原因是“传导作用”，即好些热钱，原本是在一线城市房市的，现在一线城市房市冰封了，便向一些二、三线，甚至四线城市传导，带动了那儿房价的上升。
但是，要特别提醒的是，那些城市往往是没有二手房市的。
最后，顺便说一下，总体而言，中国的房地产黄金时代已经结束，除非你是刚需（必须买+买得起的刚需：无论房价高低，随时都可买，否则就不是刚需了），关注中国房价已经没多大意义了。因为，1、投机：房住不炒，靠炒房能发大财的周期已经过去了；2、投资：租售比依然太高太高了，待房租超过银行定存收益后再考虑吧。
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