3、预测市场——为何专家预测房价（甚至所有金融市场）的具体走势老是不准？
你好，欢迎来到我的投资课堂，这次课我想跟你解释一下：为何专家预测房价具体走势老是不准？
2010年度诺贝尔经济学奖得主莫滕森在华访问期间，当被人问及他个人如何理财，在投资方面有何心得时，他坦言：“实际上我不适合理财，虽然我是经济方面的专家，但是我更多关注于劳动市场。我的资产组合需要依靠其他的金融专家来帮忙。”他在笑称自己没有这方面能力的同时，还保持着对市场和未来的敬畏：“如果我们能够预测的话，就不会有危机了。”
首先，我想很明确地指出，即使有些经济学家特别关注楼市，但他们也无法准确预测房价的具体走势。因为，经济学是科学，有一套严密的论证方法和研究工具，不过，经济学不属于自然科学，不像物理、化学、生物学那样，其研究结果准确度远不如物理、化学那样放之四海地精准。
其次，如果是经济学家的话，去预测房价具体走势，那真可谓不务正业了。
真正的经济学家，应该去洞察社会和经济发展的深层规律，用研究和测试的理论，来解释他们周围的世界；进而作为政策顾问，他们用自己的理论来影响、并帮助决策者，用他的理论来推动了经济的发展。
事实上，近现代以来，经济学家和自然科学家对历史的发展进程是同等重要，也正因此，诺贝尔奖从1969年开始增加了经济学奖。
有人指责经济学家为什么不能在危机爆发前预见，或及时提出解决之道？特别是近二、三十年间，大大小小的金融危机一个接一个，但与此同时呢，诺贝尔经济学奖的获得者，在过去的十几年里，少说也有几十位。这些人都是经济领域最聪明的大脑了，为什么没人能准确预料经济危机的发生呢？而更重要的，是为什么这些最聪明的人没能预防和阻止危机的发生？
关于这样的疑问，调侃西方经济学家的玩笑就特别多，这里不妨说给大家听听，以搏大家一笑。
在南加州大学的教育学系，有个教授名叫劳伦斯彼得（Laurence J. Peter），他在六十年代非常有名，著有《彼得原理》（The Peter Principle）一书，书中最著名的段子描写道：人们在金字塔型的结构中向上爬的时候，无论是企业还是政府部门，最终一定会爬上一个他（或她）所不能胜任的职位。因为开始时，人们都是从能胜任的低级职位做起，然后一步一步往上爬，渐渐会爬到自己能胜任的最高位置。再往上爬时，就是他（或她）所不能胜任的了。经过一定的时间，金字塔中所有的位置，便被不能胜任该职位的人员所占据；而真正做事的人，是那些还未爬到他们不能胜任的角色的人去完成的，结果当然可想而知了。
而劳伦斯彼得又是如何评价经济学家的呢？他说：“经济学家是专家，到了明天他们一定会知道为什么昨天预言的事情，今天还没有发生的原因。”
另一个玩笑则说，经济学家是那些自说自话的人，他会让你觉得听不懂是你自己的问题，我是预测过了，至于你信不信由你，反正我是相信自己的预测的。
所以，当经济学家对危机的解释和预言受到非难，人们多少是有些幸灾乐祸的。这里套用一句华尔街的名言：it’s not about time, timing! 所谓的“市场无法预测”，所指的就是“预测”timing（时机，指一个时间点），而不是time（指长期时间趋势）。就像凯恩斯最著名的名言：从长期来看人总是要死的，但没人知道何时会死！
那如果实在要投资房产，现在还有什么好地方？
首先要说的是，决策者已经反复说了：“房住不炒”，不过，如果真是投资房产，特别是指望着通过未来的房租来作为投资收益的话，我给出几点基本的提示吧：
如果，你要在一个城市投资房产，你就要知道房地产的价格是由什么决定的？懂一点市场的都知道，商品的价格是由成本和供需所决定，房产的售价就是由供需决定。知道这一点，就首先要看这个城市是人口是净流入的还是净流出的。三线城市不建议购买是因为，有能力的人都会往省会二线城市涌，那里有更公平更好的机会。那么有人进来谋生，就会有住房需求，供应跟不上需求，价格就会上涨。这是我推荐除一线外，选择人口净流入能力越强越好的二线城市投资的第一个论据。
第二个论据，租售比，你投资一样东西，怎么判断它是不是资产，就看它能不能盈利。公司有净利润和市值，就会有市盈率。房子有租金和房价，就会有租售比。所以，能租出去的房子才是有投资价值的房子。而一线城市和强二线城市的房子是很好租的。其次在选定一个城市，考虑买房的时候，要看这个城市的租售比是不是可观。如果租售比高，那么这个城市未来的升值潜力还是很大的。就跟价值投资里，公司的市盈率低，就是价值潜力被市场低估的股票，可以购入。
第三个论据，M2，这个简单的说，就是货币总量。钱越来越多，需要池子放。那么一批新钱出来，会怎么进池子呢，水最先流进从生产它的地方的地方。但是不能让所有水都在这里啊，那么就出措施，给这个池子盖上盖子，就留很小的一个入水口，水就溢出去了，这一步就是水进入强二线池子的过程。
选好一个城市后怎么选地段？强二线怎么选房。第一点，选择好学校周边的房产，学区房。这个城市地段的公共资源多寡就会决定这个地段的供需，随机在价格上反应。随着人口密集的大城市的交通问题日益突出，地铁必将再未来成为人们出行最为便捷的选项，所以地铁沿线是我的第二考虑。会有大量的人口在地铁进出口流入流出。而人气又决定了房价。第三点，是居住便捷度，居住便捷度怎么理解，附近是否有大型商城，让你的生活十分方便。其次居住便捷度就是去其他地方的方便程度，那么就是市中心，从中心走出去总是最便捷的。
总之，选择房子可以归结为几点：
1、中国地大人口众多，大大小小、一二三四五线无数个城市，而楼市其实是各个城市不同的市场，因此，任何时候都有某个城市的房产值得投资，如我几年前曾多次提到西安的楼市，那时西安的房价，和其他同等城市相比，显然是价格低洼。这二年西安房价果然涨了一倍；
2、接着第一点，房子也是商品，那房价归根到底由供求关系决定。由于中国人在骨子里的“拥房情结”，所以，一般而言，只要是人口净流入城市，那个城市的房价就有上升的潜质；
3、接着第二点，一个城市会人口净流入，特别是有年轻人进入的话，那一般而言，吸引他们的是机会，也就是说这个城市成长的机会，而房价和一个城市的发展是成正比的。
最后要强调的是，一旦房价高到当地普通百姓难以负担的时候，这个城市就将失去活力，届时，发展就会逆转。
请移步《陈思进投资日日课：生活中的投资必答题》百度付费专栏，解锁完整课程：https://mbd.baidu.com/newspage/data/columnpageshare?nid=news_9349906613708237800
