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李嘉诚捂盘囤地遭“点杀” 接盘方禹洲地产还好吗

成都高新区今天的这纸禁令,是否会让李嘉诚的接盘方禹州集团受到波及?

在成都城南捂地16年引而不发的大富豪李嘉诚引发众怒。今日成都高新区财政金融局向区内各金融机构发函,禁止向和记黄埔地产(成都)提供新增融资、贷款,禁止向其重大资产重组提供帮助。

天府财经注意到,这是和黄地产2010年被北京、上海国土局列入“黑名单”之后,再一次为其捂地行为付出代价。

和黄地产被“点杀”的同时,也将接盘侠禹洲集团(01628.HK)推至风口浪尖。就在2个月前,和黄母公司长实集团宣布,将成都南城都汇项目转让给闽系房企禹洲集团和成都瑞卓置业,作价10.12亿美元(约合人民币71亿元),预期出售事项带来38.11亿港元未经审计收益,相当于其去年核心利润约13%。

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16年前,当成都各界为大名鼎鼎的和黄地产终于携巨资入川而欢欣鼓舞之时,谁会料到有今天的局面?

借助华人首富的光环,李嘉诚往往被地方政府奉为座上宾,让其低价拿地,但他却耍了多地政府,没能为城市做出些什么贡献,反留下一堆烂摊子。

关于被“点杀”原因,上述文件称,为贯彻房地产调控政策,坚决打击房企捂地、捂盘行为,切实维护房地产市场的健康秩序,而和黄地产显然是顶风作案。

和黄成都成立于2004年,是和黄地产继北京、广州、深圳、重庆之后进入内地的14个城市之一,目前在成都的品牌项目主要有新街里、彩叠园、南城都汇等。和黄地产此次惹怒高新区监管部门,或与其刚进入成都即操盘的地王项目——南城都汇有关。

2004年,和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市,先后竞得天府新区城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块,由此正式入驻成都。前者就是当时轰动一时的地王项目,如今的南城都汇,彼时拿地总价为21.35亿,楼面价为1030元/平方米,被誉为和黄地产在成都的1号作品。

实际上早在和黄2004年进入成都时,就有质疑称,和黄并非传说中财大气粗的“大象”,而是一只精明狡黠的“老狐狸”,通过隐性囤地暗中变现。天府财经注意到,上述“城南地王”项目到了2007年,仍是长满荒草的大片土地。

2006年4月,与“城南地王”隔路相望的一幅123亩地块,被香港九龙仓以总价7.8亿元(折合每亩640万元)拍得时,就有人算过一笔账:当初和黄拍下“城南地王”的单价是每亩206万元,仅仅一年半时间,每亩升值400万不止,按1036亩总量算,和黄未动一兵一卒,即可坐收土地溢价40亿元以上。

李嘉诚捂盘囤地遭“点杀” 接盘方禹洲地产还好吗

此外,2006和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给农行、中行以及建行,共获得26.21亿元的抵押贷款,比购买地块的总价还要高4.86亿元。

此后在政府和媒体的不断监督下,和黄仍慢吞吞地开发,这个1036亩的超级大盘计划分8期来建设,但截至目前只推出了6期产品,第7、第8期为准现房状态,卖了16年,南城都汇还剩有6000多套房源。而与此同时,当年楼面价不过千元的高新区新川板块,目前楼面价已经超过2万元。

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近两年,随着楼市政策持续收紧,打击囤地手段升级,嗅觉敏锐的李嘉诚开始想办法“跑路”。今年7月23日,长实集团将前述项目连同150名员工打包甩给禹洲集团。

但在宣布项目出售后引发了员工维权,多位和黄地产成都公司员工联合声明,称不接受公司在会议中口头通知的相关内容,要求长实集团派出高管,进行关于员工补偿金问题的沟通,明确补偿协议及补偿标准等细节。

另一方面,禹洲集团自身也没有太多的“余粮”。曾因踏错周期在千亿赛道上成为闽系房企中“落后者”的禹洲集团,计划在今年突破千亿销售额,但其千亿之路走得并不轻松。

2019年,禹洲集团经营净现金流-58.59亿元,同比减少285.57%。此外,在销售额快速提升的同时,禹洲集团毛利率已经连续3年下滑,营收增速连续2年下降,甚至在2019年出现负增长。禹洲集团2019年并表收入232.4亿元,同比下降4.4%;并表毛利同比下降18.4%至60.9亿元;毛利率同比下降4.5个百分点至26.2%,低于行业平均值。

成都高新区今天的这纸禁令,是否会让李嘉诚的接盘方禹洲集团受到波及?禹洲集团对此回应称,该文件对收购项目没有影响,项目正在争取尽快入市。

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